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孙涤教授专栏:《地域、地段、地点》——市场的青铜法则系列之十八
作者:孙涤 | 2011/8/9 5:57:51 | 浏览:1161 | 评论:0

  我们陈述了市场的一些简单道理,包括:基于公共决策程序和人类心理偏好的理由通货膨胀趋势不可避免,而抵御通胀的工具在股市和房产;美元的独特地位使它的不断走软等同于汇率贬值;通货膨胀导致国民之间的财富转移——从债权人流向债务人;而汇率低估则迫使出超国的非贸易部门津贴贸易部门。在房产投资上怎样来应用上述的认知?

  先来看对股市的影响。美元相对于主要贸易结算货币的加权平均,自去年6月至今已经下跌了17.3%。它在2002年2月至2004年底曾下跌了33%,那时股市的反响如何?历史上发生过的事情值得注意,2003年第四季度美联储把联邦基金利率提升了1%,在通货膨胀预期的担忧下,一个季度内美元贬值达5.8%,而S&P500股指上升的幅度更达到了11.6%。

  通胀、汇率、利率对房市的影响则体现在更长的时段,时间上也更滞后些,我们还是用生活中的经历来喻解。我姐姐孙理目前是美国联邦唯一的退休基金保险机构(PBGC,相当于银行业的FDIC)的高级精算师,我们常在电话上交换看法,如何评估长期资产,包括房产、投资组合、货币储蓄、退休费用等等的价值,以及政府财政捉襟见肘的困境。孙理在美国得了数学和管理的博士后一直从事保险精算的工作,积累了不少真知和洞见。我们讨论得多的一个(最)关键的数据,是你用什么来折现未来的货币收益或支出。上期谈到的当年我赴美的机票到底值多少,就取决于这个折现率该是多少。

  孙理的公司在华盛顿D.C.,她常在D.C.华埠去理发。理发师和她聊起他租的店面在一个旧楼的二层,月租得3000美元。那个楼里四个楼面(三层+地下室)全租出去了,房东每月可拿12000美元,而且租约有长期保证。房东在1958年买下联排的五栋楼,20个楼面,一共才花了10000美元。按现在的市价,这五栋联排楼所值超过了500万美金,也就是50年来本金增值了有500倍,经过通胀的调整至少也有300倍。但和月租收入相比,差不多是100个月,还是相当合理的。

  房东原本在华埠做些小买卖,成绩有限;没想到在这笔房地产的投资上,业绩和李嘉诚大有一拼。人们一谈到这个 “天方夜谈” 般的成功故事,都艳羡不已。事实上在香港,有相仿经历的厂主并不少见。当他们把工厂移到东莞河源等内地生产,盘点几十年来的惨谈经营时,发觉收支勉强相抵,攒到的还就是那块厂址基地,往往是攒了数百倍,假如他们在六十年代中期前就自购土地的话。即使在上海,也有同样可比的经验,我姐姐孙理在文革末期结的婚,当时住房狭窄是个大难题。有亲戚介绍,说是有一私房可出让,30平米左右要价6000元。算来算去只得作罢,因为新婚夫妇的全部积蓄不到2000元,结果在家里挤出一个小隔间完事。不妨如今上海动迁的价码拿来参照:每平米的居住权加上户口面积的补贴,约可得到20000元的补偿,是当初的一百倍。而当时的2000元积蓄,现在要请两桌酒席,品质不将就一点还不够呢。对此,孙理笑话说多年后她回上海,请同学吃两只奶油蛋糕,花费可能还不止2000元。若是她把这两千块定期存在银行里,连本带利也许可以买到眼下的四只蛋糕?

  因此还是那句老话,你在市场的长期发展靠的是坐在哪条船里,而不是靠你划船划得有多辛苦。在通货膨胀的大河里,恐怕只有坐进了股票和房产两种类型的船,方能顺流而行。

  当然这并不是说,你只要坐进股票和房屋的船里,就能扬帆远航驶向辉煌。拿股票来讲,触礁的船很多,还有许多本来就是纸船。即使是靠实的大企业,譬如美国的道琼斯工业指数的成分股,1896年以来,幸存的还就通用电气一只而已。你要是一开始就上的船,GE给你带来的收益超过2000倍,扣除通货膨胀,也远超过百倍。要是你在本世纪上了GE这条船,今天你多半还在郁闷的慌,船虽没有沉可还紧着往外戽水呢!同样的,你要是见房就买,恐怕也是亏损面大,沉没的概率其实不小。

  那么哪些物业的船适于远航的呢?所谓纲举目张,目虽然多而琐屑,但纲却是平直简明的:力所能及地住到(或投资)比你成功的人居住的区域里去。解析其涵义,还是那句套话:location, location, and location,翻译准确应该是:地域、地段、地点。

  地点的选择就像选个股,非常具体而且运气的成分不小。选哪个楼盘要比选个股容易些,主要是挑选你将来的邻居,他们由哪些人构成?人们也许会认为,现代都市又不是小村小镇,公寓关起门来自成一统,谁管谁啊?但邻居是哪类人,不但影响你孩子的同学是谁,社区的消费风格和品味气氛怎样,而且直接影响你的单元的价值将来是升还是跌。

  地域的选择如同挑选股市的大区划,是美国、是西欧、还是新兴市场,哪个更有增长的潜力和趋势?这方面要靠专家群体的宏观分析,因为大的趋势不容易形成也难骤然改道。不过南辕北辙的预测错误并不罕见:以前的拉美国家,现在的爱尔兰、西班牙、以及全球的泡沫房地产市场。即使假定中国的健康成长起码还可持续7年,那么印度的或越南的又会怎样呢?

  所以从投资的角度,最具有挑战性的选择还是地段——投资到哪个城市——的选择。其选择的纲要有两个:该地段的人口是否在持续稳定地增长?该地段的就业机会是否在多样化地增加?一个居住市镇要有生命力,必是自然的多元成长的结果,而非政绩工程的拔苗助长。人口追随就业机会移居来此,形成梯次,门类、技能、收入、需求多样化,只有形成了相互依存彼此配套的格局,才能经久不衰。这方面有香港房地产投资过去五十年来极为成功的案例,足资我们探讨借鉴。

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