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孙涤教授专栏:《资金流向哪个城市》——市场的青铜法则系列之廿
作者:孙涤 | 2011/9/1 5:57:02 | 浏览:2015 | 评论:0

  近年来中国的发展远超过世界平均水准,继我们越过德国成为全球出口大国之首、越过日本而为第二大经济体,哪年能超出美国跃为世界第一经济大国于是成了热题。人言言殊很正常,不过笔者以为,更有意义的是,中国变成人口第二对我们的市场经济有何影响?十五年之内,印度将取代中国成为人口最众多的国度。这个变化注定要兑现,无论哪家做的预测,上下差不了两三年,相比中国升为经济老大,沦为人口老二要确实得多。用打高尔夫的术语,前者有如四杆洞的一杆进洞,可能性不是没有,运气的成分居多;而后者则像果岭上离洞口只有三码的球,只需轻轻一推。

  须知中国和印度的人口长跑是发生在“比慢”的竞赛里:印度的人口增长在变缓,中国则处于陡降的过程。根据第六次人口普查的结果,官方的数据认为中国妇女的“总和生育率”目前是1.8-1.9,而人口学专家的测算是已经降到了1.6以下。“总和生育率”(total fertility rate, or TFR)乃指一位女性一生里生育的子女个数,要维持人口的简单规模,TFR须在2.1左右,补偿父母之上的0.1是孩子有夭折的可能。两者估算的差距,对经济乃至整个社会的长程发展都是至关重要的。如果TFR不足1.6 的话,那么中国人口在2015年就达到顶峰而后萎缩,劳动力(16-60岁)的供应现在就趋缓,2025年前达到顶峰而后萎缩,而不是官方数据所推测的那样,将在推迟十年要等到2026和2036才会出现“拐点”。作为其必然的后果之一,老龄化的提前到来,对于我们建设“老有所养”的保障体系挑战将十分严峻。

  是否需要在“计划生育”的方略上改弦易辙,什么时候实施,因此值得整个社会严重的关切。三十余年前,我们非常及时地推行“一胎化”的政策,有效遏制了“人口”的增长,据计生委的测算,大约减少了四亿人的出生。这是一个很大的成绩。当时对内在逻辑的理解是正确的,在成为“人手”之先,人首先是“人口”,要消耗资源,要占据空间。即便成了人,要没有相应的资本和技术配备,很难成为“人手”,或者效率低下,“手”不足以“糊口”。与其夭亡于饥荒、疫疾、战乱,或悲惨地活着,不如不生。随着中国的改革,个人能在市场里寻找机会;而开放带来的资金技术,也把他们配置到更能发挥“手”的效能的生产上去,活力就不断释放和涌现。进一步,怎样把“人手”提升为“人脑”,使得“人手”更有效能,日益成为新的挑战。对于现时的中国,这个需求极为突出。“一胎化”政策已经绵恒了两辈人,试想两个独生子女结合又只能生一个孩子的话,六个长辈悉心照料一个后代,提携捧负不遗余力;等到六个老人渐次推出劳动市场,要靠这根独苗来捧负他们,难矣(目前中国14岁以下的仅占总人口的16.6%,而十年前还有23%)。况且,六个长辈的爱心呵护,就能培养出一个“人脑”,带来极大的生产力?否则,小孩纵然有百般的“孝心”,也捧负不起啊。(对于“人脑”培养的问题,有机会我们再来检讨。)

  无论如何,人口政策的认真检讨是势在必行,不然中国人要吃大苦头的。国内有不少专家在研究对策上呼吁调整,比如,我的老友上海科学院的左学金院长、我在美国德州大学的同学人民大学的顾宝昌教授、以及人民大学纪宝成校长,都是很有造诣、责任感强烈的学者,读者可以关注他们的分析和呼吁。另一方面,计生委三十年来的运作,成就斐然,但也扩张成一个庞大的机构。据报道,它的专职干部达到了五十万人,辅助人员也有六百万之谱,影响力很大。两者的对话切磋,理应为我国的人口方略提出更妥切的长远方案。

  让我们还是回到对房地产投资的讨论。“总和生育率”的下跌对日本国的经济,尤其是地产市场的影响犹如釜底抽薪,对中国的影响自然无法忽视。国际经济组织对各国多年来的考察表明, “总和生育率”的下降趋势一旦形成,要逆转它非常困难。更严峻的是中国新生儿的性别,男婴大幅超过女婴,目前的女性青少年起码少了2000万人,因而要求更高的“总和生育率”。

  以极端的情况,六个老人的房子由一个小辈来接盘,楼市的长期趋势如何是不难想见的:不可能全面开花,意味着城市之间的不均衡发展将加剧。在通货膨胀的年代,你的房地产该投资到哪个城市,就等于你要把养老的蛋房子放进哪个篮子里?一个原则,问问自己,你要是有了钱想到哪个城市去居住?问问年轻人,他们想到哪个城市去工作去谋发展?

  推己及人,你大致能理解,内蒙人发达之后会去鄂尔多斯吗?山西的煤老板发达后会留在大同吗?成功的东北人想去大连再进军北京,成功的浙江人想去杭州再进军上海,其逻辑同马化腾和史玉柱进军香港购置亿元豪宅是一样的。

  全球化的竞争格局,资金的流向并不平坦化,房地产的投资将更加汇流到有限的几个一线大都邑(Hub)。在中国是北京、上海、深圳、香港等,在美国是纽约、洛杉矶、迈亚密等,在世界还有巴黎、伦敦等。仅仅去年一年里,曼哈顿卖出的房屋将近20%由外国人购得,其中第五大道1500万美元的高级公寓的买主超过一半是外国人;巴黎所谓“金三角”的顶级公寓由于俄国人、中国人、巴西人和中东人的争购,价格上升了40%;到伦敦买房子的人的国籍有61个,比2009年又多了15国,其中多半是俄国人、中国人、印度人和中东人;而香港在大陆买客的抬举之下,房价比伦敦贵出52%, 超出纽约市的房价更高达111% ……

  相形之下,上海的豪宅价格也挺吓人。昨天手机收到一条短信,说“翠湖天地顶楼复式459平,5房3厅6卫2厨,15万每平……”,建议你买的口气似乎还是个“笋盘”。我虽远在洛杉矶,但从每天铺天盖地,90%以上是催你看房买房的垃圾短信里就能体验到国内楼市的脉动。请看这个交易“便宜”到什么程度:15万人民币1平方米,相当于2100美元1平方英尺;换成美国的算法,则要增加到$2620,因为美国的套内面积是100%,不比国内的得房率在80%左右。眼下美国的曼哈顿,新造的顶级公寓每平方英尺的价格不超过$1300;洛杉矶顶级地段城西森林的公寓每平方英尺的价格约为$600;芝加哥密歇根湖畔的顶级公寓每平方英尺的价格在$400左右;而迈亚密的超级海景公寓每平方英尺的价格连$250都不到……

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