美国房价自从2006年以来下降将近三分之一，住房拥有率以大萧条以来最快的步伐下降。根据两项关键指标，现在是买房的最佳时机，但只能是长期居住或者长期投资，快速倒手的“炒房”则仍然很危险。

　　据《华尔街日报》报道，第一项关键指标是全国房价同年租金的比例恢复到接近房地产泡沫之前的水平；第二是将抵押贷款利率考虑在内， 房屋处于几十年来最低负担水平。

　　房地产泡沫时期的两句最蠢名言则是房屋是最佳投资和租户都是把钱扔进下水道。买房是否比租房合适并非一成不变，而是随着房屋价格、租金、融资成本和其他因素之间的关系而变化。

　　《华尔街日报》说，计算方式正在朝着利于买主的方向变化。美国习惯于股市投资的人可以将房价/租金比看作股价/盈余比，从而衡量资产的成本及其带来的收益。对于计划买房的人来说，其它条件不变，低利率就让买房比租房更有吸引力。

　　根据穆迪分析的数据，就全国来说，房价和年租金比例从房地产泡沫高峰时期的18.5倍下降到目前的11.3倍。1989年到2003年的平均比例为10倍，因此买房价值正在接近正常水平。

　　但对于多数买主来说，抵押贷款利率对于他们的全部成本是关键的决定因素之一。由于利率非常低，很多市场的住房实际上都处于低谷，尽管房价/租金比还没有达到新低。这个星期30年抵押贷款利率从上个星期的3.94%上升到4.12%。最新利率还不到1971年以来平均水平的一半。

　　其结果，住房开支负担水平处于几十年来最低。全国地产商协会住房负担指数今年8月达到183.7，接近1970年代的最高纪录。那一指数的历史平均值为120。那个指数100表示中低收入家庭拿出20%的首期付款就可以负担中位数价格的抵押贷款。

　　例如，菲尼克斯市场的中位数房屋价格为12.17万美元。如果拿出20%的首期和4.12%的抵押贷款利率，买主每个月负担为470美元。根据地产网Zillow.com的统计，同等房屋的租金为1100美元。

　　当然，所有这些都是假定可以得到抵押贷款--没有考虑贷款标准收紧的因素。但根据长期数据和信用分数，目前的标准比很多买主想象的更为正常。Zillow地产网经济学家翰弗里斯（Stan Humphries）说，如果有很好的信用记录、有工作和首期付款，就能得到抵押贷款。现在是比五年前文件多和审查严，但实际上各种手续更像1980年代和1990年代。

　　但是并非所有市场价格都便宜。根据最近数据，底特律和迈阿密房价/租金比低到5.6和7.7倍；但纽约和旧金山房价/租金比却高达17.6和17.2倍。全美169个城市的房价/租金比平均为10.7倍。

　　对于为了长期收益的投资者来说，最传统的计算方式就是“1”除以房价/租金比，其结果为“收益率”--中等市场的收益率为9.3%，而底特律可以达到17.3%。投资者然后要扣除地税、保险、维修和其它费用。每一套房子的开支都不相同，有的差别很大。假如各项费用为买房价的4%，普通市场的收益率为5.3%。目前10年国债收益率为2.2%，标准普尔500指数收益率为2.1%，在很多市场出租住房还是很有吸引力。

　　当然有些因素应当考虑。首先，并非所有交易都属于平均数。即使在低价市场，买主也应当谨慎挑选。第二，房价可能进一步下滑。穆迪分析的赛利亚·陈（Celia Chen）估计房价可能继续下滑3%，明年初触底，然后缓慢上升。但是，如果美国经济滑入衰退，房价可能再度下滑10%。

　　即使房价上升，“炒房”可能很危险。那是因为，除了在房地产繁荣时期，房价上升幅度都不令人兴奋。耶鲁大学经济学家席勒（Robert Shiller）说，长期房价趋势类似物价上涨幅度。

　　除了泡沫时期，房屋不会成为魔术般的财富创造者。但是价格低、利率低和投资收益机会稀少时期，买主应当及时行动。