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大陆现在开征物业税将使住房民生雪上加霜
作者:张家瑞 | 2010/1/15 7:03:59 | 浏览:1846 | 评论:0

  自去年国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出,要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”始,要不要、该不该开征物业税问题一直成为社会各界广为关注的热点问题。最近,国家某部委官员突然高调谈论“开征物业税技术上已无问题”,立刻被人们解读为物业税开征在即。

  当地方政府对“土地财政”的依赖越来越严重,加之房价在部分城市一路飙升,决策部门不是从割断地方政府与房地产间利益链条的根子上想辙,而是先从地方政府的财政收入来源上换策,也许又是个“书生策”。如果现在就开征物业税,最可能起到的作用是让当下的住房民生雪上加霜。

  高房价的确是解决住房民生的一个拦路虎,可是物业税真的能够像人们期望的那样,成为改变整个市场供求关系的良方吗?稍有市场常识的人都能明白这样的设想是荒唐的。诚然,开征物业税能挤出一些空置房是肯定的,但究竟是什么样的收入阶层把房子空置在那里?不言而喻,在如此高企的房价下,仍能出手买房子空在那儿的主儿,恐怕也未见得会对征税有所畏俱,而对普通老百姓而言,攒钱买房只是负担的开始,在负担按月还款、物业管理费等费用之后再加征物业税,这将对财富分配形成可怕的逆向调节。

  何况,这种逻辑还存在着忽视物业税对出租房市场影响的漏洞。当物业税使人们不敢轻易拥有多套住房之后,出租房价格大幅攀升将是必然的,原本准备租房的消费者可能会因为租房的价格高昂而提前购房,准备抛售第二套房的业主也会因为出租房收入的可观,而放弃了抛售的打算。其中的供求关系到底是个啥比率,好像一看就明白了。

  世界上大多数实行市场经济体制的国家或地区,都对房地产征收物业税,但至今未见有由此导致房地产价格不上升的案例。虽然,从逻辑上说物业税具有降低房地产价格、抑制泡沫的作用,但是从长期看并不能阻止价格的上升。那些钱多的富豪们一买就是几十上百套的房子,难道还怕缴不起税吗?真正缴不起物业税的,恰恰是“房奴”一族。

  从各国的实践来看,除了新加坡、日本和韩国,所有西方主要国家在征收物业税时,都没有对自住房和投资房设立区别性的税率。从媒体传递出的信息看,也许会只针对第二套房、大面积房、高收入者征收物业税,这又是坐在象牙塔里想出来的。在国家完全没有建立起个人信用体系的情况下,用什么手段来区别出是不是第二套?对大面积的标准也只是个概念化的东西。从表面上看,好像住大房子的该缴税,殊不知这些年许多因城市化而进城的农民按照人均四五十平方米标准获得的都是大房子,却可能连工作都没有,对他们的房子征收物业税公平吗?此外,政府已经在销售环节上对大户型收取区别性的销售税,除非物业税的目的是惩罚大户型和豪华型住房,那么,当年的大房子不是在政府的规划控制下产生的么?现在回过头来征税,多少有点“钓鱼”的味道。

  我国目前实行土地批租制度,土地批租制实际上是将土地50~70年的土地收益一次性收取,存在的问题是,政府为追求政绩,往往大兴土木,靠“寅吃卯粮”搞建设,不考虑城市的可持续发展,当房地产开发的高潮过后,下届政府可能面临财源枯竭的危机。土地批租制提高了开发商的建设成本,开发商又可通过税负转嫁抬高了消费者的置业门槛,导致房价虚高,房地产市场难以全面搞活,这样的逻辑顺序我们已经看得很清楚了。如果从这个角度去思考,征收物业税似乎是改变“土地财政”的唯一出路。可是,现在地方政府几乎全是靠卖地来增加财政收入,改为征税的办法毕竟来钱要慢得多。那么,将目前的土地出让金分摊到以后的50年甚至70年收取,这将会降低政府改善公共服务和城市基础建设的能力,导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而出现配套设施建设滞后的情形,保障性住房的建设速度也将一下子慢下来许多,住房的民生性又将难以体现。

  从法律层面看,我国住宅土地出让的使用期限是70年,住房并非公民完全意义上的不动产。由于目前购房人的房价包含着40年到70年的土地出让金,购房时一次性缴纳是不合理的,因为这几十年中,土地一般会有很大的升值空间,开发商将几十年的土地出让金已算进房价,这对国家来说也是一大损失,等于提前透支了未来的土地升值的税金。目前在物业税的讨论中的一个困惑之处,就是所谓的土地出让金的概念。如果它代表土地使用税或地租,那么地方政府在它之上再对房产中的土地征收物业税,的确是重复征税,违反税收公平的原则。

  我不太相信所谓“开征物业税技术已无问题”的说法,不把上述问题都解决而匆匆上马,不使住房民主雪上加霜才怪。(张家瑞)

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