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外國人在美置產 稅法與本國人相同
外國人在美置產 稅法與本國人相同
来源:世界新聞網 | 作者:王善言 | 2012/4/6 13:37:16 | 浏览:3320 | 评论:0

  兩岸三地華人因美國房市低迷進場買屋持續發燒,會計師說,稅法對在美置產的外國人視同本國人,若有收入一樣要繳稅。

  美國房地產協會針對前年3月至去年3月的房地產買賣研究發現,外國人在這段時間買了總值達410億元的房子。加上過去兩年搬來美國的新移民買家買的房子,總值達820億元,比早一年的660億元增加160億元。

  在美購屋的外國人以加拿大人最多,占25%。其次是中國人占9%。再來是占7%的印度人、墨西哥人及英國人。購屋以佛羅里達州、加州、德州、亞利桑納州及內華達州為主。

  DataQuick最新報告顯示,由於外州及外國投資客看好南加州房市前景,購屋比例愈來愈高,從2000年只占房市交易量的16.9%,上升至2月新高的29.7%。

  定居加拿大多倫多的謝姓生意人即因「雞蛋不能裝在一個籃子裡」,要求定居南加州的妹妹替他看便宜又好康的房子,做為長期分散投資之用。

  地產經紀阮秉森說,近年來自中國大陸的買家源源不斷,若買房是為自住,喜歡買在華人密集城市。若為投資,不介意買在邊緣城市。但普遍關心「產業稅如何支付」、「如果出租要不要繳稅」、「將來賣掉是否要付稅」等與稅務有關議題。

  會計師陳博仁說,美國稅法對外國人在美置產視同美國人,不論是租金收入或將來賣屋有增值都與美國人一樣,都需申報所得稅表,唯使用的是「非居民」的1040NR表格。

  針對一些外國人屋主售屋時希望與美國人一樣,享受過去五年若自住兩年,單身免繳25萬元利得稅、夫妻免繳50萬元利得稅的好處,陳博仁說,除非當事人真的以美國住所做為「主要居所」,否則這項做法只在自找麻煩,因為等於承認是美國人,全球收入都需申報。

  會計師黃世仲則說,賣屋時,負責產權移轉手續的escrow 代書公司會詢問屋主是否是外國人。如果是,代書公司有責任在賣價預扣10%稅賦,以便繳交給國稅局。屋主須透過申報所得稅表,才能將多扣的稅金拿回。


外國人買屋 先申報稅號碼

外國人在美置產 稅法與本國人相同
外國人來美國買房子學問多。(記者王善言/攝影)

  數年前在爾灣投資房地產的台灣居民梁先生,月前將房子以100萬元賣掉套現時,赫然發現在房產移轉時,代書公司竟預扣賣價10%,做為繳交給國稅局、州稅務局的稅賦,讓他傻眼。雖事後發現可透過申報所得稅表拿回退稅,但因手邊沒有報稅識別號碼,又費了一番周折。

  會計師黃世仲指出,凡在美置產的外國人,若不想這種情形發生,最好是馬上申請一個報稅識別號碼,由於功能與社會安全號碼近似,將免掉被視為外國人,面臨房子賣價被預扣10%稅賦的結果。

  此外,也可考慮將房子放在有限責任公司(LLC)名下,視為公司物業,可免掉賣房子時被預扣稅的問題。但LLC 每年須申報所得稅,繳交近800元公司稅。

  不過有地產經紀透露,不少中國大陸買家用現金在南加置產後,透過親友幫其代為出租,即使有租金收入,仍未申報所得稅,但國稅局因人力不足,無力察覺。

  黃世仲說,這種情形沒被發現都沒事,但被發現,國稅局查稅可以無上限,且可從屋主銀行帳戶每月進出紀錄查出蛛絲馬跡,建議不要輕易以身試法。

  會計師李豪說,美國政府很喜歡國外進來的熱錢,因此除非是已被盯睄的恐怖分子,否則對一般熱錢看管不嚴。不過中國大陸外匯管制,一年最多只能匯出5萬美元,很多有意在本地置產的大陸生意人是透過香港親友匯錢出來。

  李姓地產經紀則說,近月以來銀根較寬鬆,有些華資銀行開始提供房屋貸款給外國人,且可達房價的60%。不過來自大陸的外籍人士仍傾向於用現金買房,他並看到一個奇怪現象,即買家付了訂金後,尾款是由不相干的第三者開支票付清。

  地產經紀王桂華說,來自台灣的買家多半要求她查一下房屋是否曾有人往生。但根據美國法律,房屋只有在過去三年有人往生才需要向潛在買主揭露。

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