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反向房貸 三思而行
来源:北美華人社區新聞 | 2012/9/24 15:07:44 | 浏览:1196 | 评论:0

  反向房貸(reverse mortgage)對年長屋主頗有吸引力。不用賣房子就有一筆錢財從天而降,或每月有人雙手奉上錢,何樂不為?

  不過消費專家提醒,天下沒有白吃的午餐。反向房貸雖可讓屋主進帳,但也必須付出代價,包括昂貴手續費,有時候得不償失。

  反向房貸只有滿62歲才能申請,貸方根據房子淨值,決定奉上多少錢。除一次或按月領取,也可選擇信用額(line of credit),需要用錢時再領出。屋主暫時不必還錢,房子也保在自己名下。不過保險費和產業稅仍須自行負責,付不出的屋主小心遭法拍。

  62歲以上的所有屋主可住到死都不必還錢。一旦擁有者去世,或搬出去超過一年,反向貸款貸方可安排賣屋,從賣屋所得扣除貸款、利息和手續費。

  是否申請反向貸款有多方考慮,以下是專家建議:

1、愈慢申請愈好

  不要一滿62歲就申請,因為申請人愈年輕,貸方給的錢愈少。當然,借的時間愈久,所付利息也愈多。另一缺點是,現代人愈來愈長壽。如62歲就申請,萬一活到82歲,錢可能已花光。

2、慎選貸款業者

  反向貸款分三種:房屋淨值反向貸款(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)、私人反向貸款(proprietary reverse mortgage)、單一用途反向貸款(single-purpose reverse mortgage)。

  HECM由聯邦政府擔保,業者須獲政府審核通過,申請人無收入、信用和醫療限制,貸款用途亦不限,因此最受歡迎。單一用途反向貸款限中低收入者申請,手續費低但貸款用途受限。

3、手續費和利率

  反向貸款要收多種手續費和保險費,手續費率從2.1%至8.3%,保險費率1.25%。利率分固定和浮動兩種,浮動利率有愈來愈高的風險。

4、避免一次領取

  通常選擇固定利率的申請人必須一次領取,70%申請人作此選擇。此種選擇的好處是手頭有一大筆錢運用,但也有把錢提早花完的風險,9.4%的反向貸款人房屋面臨法拍。

  一次領取和按月領取有個共同缺點,亦即錢到手就得付利息。萬一並不需要這麼多錢,豈不白付利息?第三種方式為選擇信用額,要用多少就借多少。

5、考慮身體狀況

  反向貸款規定申請人必須住在家裡,一旦申請人搬去養老院超過一年,就得還錢。如果兩位老人家的其中一人住養老院超過一年,但另一人還在家,即不必馬上還錢。但如這位老伴不滿62歲,仍須還錢。如申請人去世,亦比照辦理。

6、考慮是否划算

  如果你剛滿62歲就急著借反向貸款,不如考慮剛脆賣房,因為賣房不必欠人利息和手續費。缺點是必須搬家,也許再買個便宜較小的房子。另一選擇是房子賣給親友,再向他們租回來。

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