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《中国财政政策报告》提出:人均住房面积超过40平米将征房产税
作者:潘彧 谢绮珊 | 2012/11/28 10:38:04 | 浏览:1135 | 评论:0

社科院发布报告 称人均住房超40平米部分应征房产税

社科院建议人均40平方米以上征房产税 业内专家质疑

  对社科院的报告,地产业内专家表示,纳税标准偏低,而且指标偏简单,建议提高纳税红线,并按照不同地区的特点增加指标。专家也称,单靠房产税很难平抑房价。

  昨天,社科院财经战略研究院发布《中国财政政策报告》(以下简称《报告》),建议应及时推广上海、重庆经验,对我国人均住房超40平方米部分征房产税。无论住房为何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。

  “40平方米”参考某大学报告

  对于《报告》引起的争议,中国人民大学财政金融学院朱青教授昨天对本报记者表示,社科院《报告》主张用经济手段通过开征住房保有环节差异化的房产税来提高超过“合理居住空间”的持有商品房成本,以调整人们的购房需求。

  对于开征房产税是否有助于遏制房价上涨,朱青回答谨慎,他表示,房产税能否抑制房价上涨,在学术界有不同看法。由于有限购措施,所以上海房产税抑制房价的效应还很难判断。“不过,按照经济学的原理,如果人们预期房价还会不断上涨,而且房价也有上涨的动力,则单靠房产税很难平抑房价,因为人们会把过去缴纳的房产税加到价格上转嫁给购房者负担。”朱青说。

  《报告》建议对家庭人均用房超过40平方米的部分征收房产税。朱青认为,这个建议主要是借鉴了上海房产税的经验,即“要对增量房开征房产税,对改革方案出台以前购买的住房(存量房)暂不征收房产税。

  朱青说:“至于《报告》中提出人均40平方米的标准,可能是参考了某大学2010年的一份研究报告发布的我国人均住房面积为36平方米,即房产税不能对平均住房面积以下的部分征收。当然,这个标准是否合理还要由有关部门做进一步论证。”

  纳税标准线偏低指标偏简单

  “当前我国城镇人均住宅面积33平方米多点,40平方米纳税线偏低,将城镇三至四成家庭都包括进去了。按发达国家舒适住房面积,人均40~50平方米。我的建议是:暂时可参照上海做法,人均60平方米以上征税,占全国城镇家庭的15%左右,等于是向富人征税!”昨日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其实名微博上直言,认为纳税标准线偏低。

  杨红旭对记者表示,如果真按照社科院划定的40平方米的纳税线,可能会有35%~40%的家庭将被开征房产税,打击面过大。

  暨南大学管理学院教授胡刚则认为,报告是一个学术型探讨,房产税如果开征,应该引入多重因素,比如人均面积、位置、套数等多方面,“每个省要有自己的一套标准。”

  而对于地区差异,杨红旭认为并未有想象中那么大,“按照2010年统计局的数据,镇的人均住房面积为32平方米,城的人均住房面积为29.2平方米,差距不过2.8平方米,将城镇分开来征收,管理成本太大。”

房产税不可能平抑房价(童大焕

近期房产税扩围的消息不断传出,使得市场预期一直扑朔迷离。日前,中国社科院财经战略研究院发布了 《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》,报告建议人均住房超40平米部分征房产税。该消息再度吸引眼球并引发热议。但业内人士针对此消息均称,房产税的征收应循序渐进,近期应会维持现有情况不变,而社科院的建议有可能会作为应对未来价格反弹的一种储备手段。

我在《穷思维 富思维》一书里专门用一章篇幅谈房产税。房产税是房地产调控最后一柄虚幻的达摩克利斯之剑,利剑寒光闪闪,实际上是基本不存在的,因为全面推开的各种条件都不具备,它只有“试点”的价值,而不具备全面推开的价值。因此,它只能时不时拿出来虚晃一枪,杯弓蛇影,吓唬一下“不明真相的群众”,同时表明有关部门还有调控房价的“铩手锏”。真正落下来是不能也不敢的。真要征的话,牵涉到立法公平、立法程序、技术手段、中央与地方财政分权分利等,这些问题没谈妥,都不会贸然开征。

现有城市存量房绝大多数是房改房、福利房,房产税只能征商品房。而这又是不公之上再加一层不公:商品房已征收70年土地使用权费,也缴了最多的税费,而其它未征收的反而不必征房产税。

房产税是直接税,目前中国的直接税种只有个税一项,数目不大,还是通过单位代扣代收。挨家挨户征收数目巨大的房产税,势必使我们原本过于庞大的征税队伍加倍庞大,公民税负直接加重;也直接激化官民矛盾,甚至弄不好征税队伍还要配备警察甚至武警队伍保驾护航。纳税人有多少力量养活如此庞大的公务员队伍?现在只针对极少数富人进行“试点”,当然可以征得到,比如像重庆一年征一亿元。一方面征税部门和配合机关可以“集中力量”,另一方面大富之人也往往有把柄可捏,查你公司的税,或者经常检查你的单位,就够你受。但是一旦征收对象扩大到普通民众,一切就会复杂得多。

技术环节,如何征收如何评估,也是难题。根据《中国证券报》查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现,目前上海注册房产估价师有1351名。根据数据,截至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日,按每套100平方米计算,上海1351名评估师大约需要28年才能完成,还不包括期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网,因此,在全国范围内同时起步,公平是个大问题。比如一个人在不同地方有几套房子,征哪里公平合理?

指望房产税来打压房价,更是南辕北辙。世界上但凡有征房产税(物业税)的国家和地区,秉承的多是“取之于社区用之于社区”的原则。在美国的社区一级的政府,征收房产税之后,税款必须受监督并透明地花在社区的公共品项目(如治安、基础教育、图书馆、文化娱乐设施和养老院等、医疗卫生服务等)上。社区的全面改善会让更多的人愿意移居到这个社区,从而让房产增值,推高房价。

我们多年来一直都在通过增加交易环节税收和持有环节的房贷利息等办法,试图打压房价,结果每一次都事与愿违:所有的税费最后都转嫁给了买房人和租房人!房产税也不例外:如果在大中城市或中心城区征收,则一定把所有成本转嫁给买房人和租房人,因为大中城市或中心城区的住房紧缺状况仍将随着城市化而持续;而如果只对城郊或边远小城市的空置房征税,如果过度过狠,则还真有可能导致抛售进而导致房价下跌,但那样的结果会比房价上涨更坏——房价可能是下跌了,人却也是永久性地离去了,导致区域性的产业萧条区域衰败。而当一座城市人人都想逃离的时候,房价下跌又有什么意义呢?甘肃玉门不就是房价很低的城市吗?便宜到价格不到造价的十分之一。

最后,指望用房产税来保障中低收入的居住权利,可能更多也只是幻想。过去十年(2002—2011),我国GDP增长4倍,财政收入增长4.49倍、城乡居民收入只增长1.8倍(《人民日报》11月4日),城乡居民福利保障到位了吗?一个国家最根本的任务是驯服权力,驯服权力首要的是严格限制征税权。如果连征税的权力都限制不了,指望它在用税权力上能够向公民福利倾斜,那不是痴心妄想吗?在这个星球上,没有一种税是好的,只有相对更坏和不那么坏的区别。再说,税收是国家和公民的契约,不是儿戏,必须经过严格的立法程序,更不应成为任何政策和经济目标的工具。

让人略感欣慰的是,“人均40平米以上可能收房产税”这份报告公布后,在一项有2200多人参与的网上调查中,有接近6成的参与者反对,支持的接近40%。所见,明白人还是略微占多数。

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