导读：此文为杨鸣博士受《中央电视网》约稿，以“美国房产置业那些事”为题，在《中央电视网》，《中国网络电视台》，《中国网》等国内重要媒体刊登。 

　　著名投资家沃伦·巴菲特去年在CNBC受访时说：“如果我有办法能在美国购买一两百万栋单户住宅的话，我会立刻把钱堆上去。 “房产现在成了非常有吸引力的资产类。我可以以市场溺水甩卖价入手，而不愁找不到租户。”神了，当前美国房市的确是应了这位西部投资大亨的话，他的投资言论句句如写在甲骨文上的箴言。

　　华尔街投资者和其他投机商正在把“前所未有的巨额资金”打入房地产。资金一波波的投入显然帮助重振了美国房地产行业的崛起，尤其是在那些在经济衰退中刚刚受到重创的州，如内华达州和佛罗里达州。然而，这使华尔街一些分析家又开始担心一个似曾相识的魔咒 – 君子因爱房事而淡出股市。他们又开始描画房市中新一轮受投机推动的，不可持续的房地产泡沫的可能性。

　　房市火爆的迹象处处可见。据全球投资管理PIMCO公司预测：随着经济复苏步伐加快，美国房市在未来两年还将升值8％至12％。同时，低利率和房地产价格低迷也正在煽动投资者的热情，他们似乎又要创造一个完美的风暴。房产投资家克兰兹在“华盛顿邮报”上说 “住宅物业成为火爆的资产类。他还指出，他的公司在过去12个月内已经把超过1亿美元的资金投入住宅房地产投资。

　　华尔街出现求购房产热潮，难道又一个新的泡沫即将出现？针对这个问题，薄隆克尔（Bloemker）在《福布斯》2013年六月二十四日新刊上讲出他这么一段故事：这位47岁瘦高个，戴眼镜的加利福尼亚人一边用手指敲击他的iPad 平板电脑，调出他在当地的资产表，一边对采访记者解释说：”我刚刚标到这一栋住宅：该物业为一幢三室两浴室的独栋屋，购入价为110,000美元。接下来的两个星期让木工们来锯锯敲敲，完成价值约$28,500美元的整修。一旦完工，该物业评价可达168,000美元，直接收益超过20％。但Bloemker并不打算马上就卖出，那样打税太高。他打算每月以$1,575美元租出，除去维护，管理及其他费用后，他从这138，500美元的借贷投资上净赚了7.1％的年度回报。

　　曾几何时，购买，维护和出租单户住宅一直是小地主和地主婆的小生意。而现在不同了。 Bloemker可是一位华尔街投资老手， 2011年前，他曾管理着位于波士顿的“普特南”投资集团，旗下有$600亿美元固定收益的投资组合。他后来离开普特南，开始了自己的“五十资本”房产投资公司，他的经营目标是以工业规模化来做大房地产，并利用他的关系网，以此确保从德意志银行融资$1亿美元。

　　他的房产经营策略为华尔街许多公司所认同，其中不乏亿万富翁，私募股权公司和对冲基金业主。 他们象秃鹫一样纷纷俯冲到这个在经济危机中受灾最严重的市场，在全国各地抢购数以万计的单户住宅，享受作为房产业主才有可能得到的最直接的借贷机遇。

　　举国上下的房产投资玩家，面对房产市场这张诱人的大饼，没有人能比上“黑石投资集团”所能一口咬去的份额。这是一家由亿万富翁斯蒂芬·施瓦茨曼领衔的，在华尔街公开交易的投资公司。一年前“黑石集团”旗下的“诚邀房产”成立时，施瓦茨曼就嗅觉灵敏地投入了$4.5亿美元的资本作为后盾，今天它已经在美国九大区域房地产市场中拥有26,000栋独立住宅，盖过位居房产市场第2、3位公司所拥有房产量的总和：排名第二是位于马里布的“美国租屋”公司，现拥有10，000栋住宅；排名第三位的是位于圣莫尼卡的“殖民房产资本” 拥有9,900栋独立住宅。

　　如此漂亮的生意画面，也带来一个大问题。随着房市库存不断下降，价格将不断攀升。为了继续玩下去，这些投资公司的口袋也越掏越深。例如，“美国租屋”公司从2012年开始，其创始人，亿万富翁B.韦恩·休斯，为达到获得10,000个独立屋的愿望已经投资了6亿美元。前高盛抵押贷款负责人唐纳德·马伦也从前公司的客户那里筹集了近10亿美元，他计划最终要购买10,000个独立屋。但他们还是突破不了由德意志银行为后盾的“黑石投资集团”，最近该公司用于购买房产的信贷额度被提高至21亿美元，而且去年他们已经投入了$6亿美元。

　　至少到目前为止，由于资金的大量流入，为美国陷入困境的住房市场又创造了奇迹，确立了房产价格的基础，点燃了全国住房市场火花，并且也将振兴社区的发展。仅仅从2011年起，至少有$100亿的金融机构资金已经流向单一家庭住房市场，这足够为10万个家庭购买每栋10万美元的住宅。显然这些投资起到了相当的作用，从拉斯维加斯到亚特兰大等一些受灾严重的房产市场，其房价中位数已经上涨了20％，在过去的一年中，房地产复苏的号角鼓舞人心。

　　令人担忧的是，这是否将引发新一轮的泡沫？最近的报告显示出美国住房市场享有强劲的复苏，房市在联邦低利率贷款的鼓舞下，刚刚从水下冒出屋顶。而华尔街却又要设局另一个房市崩盘，从大投资家到房产投机商均不惜用现金或借债抢购物业，推动价格上涨，其动量强大到足以使华尔街产生对另一轮泡沫的担忧。

　　加州大学伯克利分校，哈斯商学院的房地产专家肯·罗森，他为华尔街商业公司提供市场分析，提出了另一个长线上的忧虑。 “由于目前利率非常低，这将引起人们哄抬房产市场价格，”他说。 “如果未来几年联邦依然保持低利率，房产价格将会比今天要高得多，而且我认为那样的确会造成产生金融泡沫的严重风险，根本不会有助于发展实体经济。”

　　华尔街和美国房地产历来是势不两立的对头。华尔街的金融大亨们连每个人的口袋里的钱都不放过，更不会容许房地产市场重新冒出水面，再与他们鼎立，对决，和争夺资本。最近华尔街对房地产市场的忧虑不断，分析家们声称房地产市场的复苏主要是受集团投资者推动，并非私人物主交易所致。他们认为房地产上扬所引起的经济复苏是虚幻的，是由美联储货币宽松政策临时推动，仅有利于华尔街投机商，无利于美国经济大局的发展。一些华尔街的经济分析家，如昨天“卫报”的海蒂·摩尔、今天“纽约时报” DealBook的专栏作家，以及“巴罗夫斯基神殿”宏观经济首席经济学家伊恩 - 谢泼德森（Ian Shepherdson）纷纷撰文并参与访谈，群起围堵房市之意，昭然若揭。

　　对于集团投资转向住房市场，分析家谢泼德森说：我直觉的反应是对心急的房产投资商们不屑一顾”。他说，首先我不急于向投资者们泼冷水， “我甚至很感激他们推动了美国房屋市场的发展。”但他话锋一转，对约三分之一的房屋销售是由现金购买尤其感到担忧：“如果说有三分之一的买家是投资者，这意味着他们面对另外三分之二的私人买家将寡不敌众，”他说。 鉴于目前失业率是如何之高，房产市场现在如此飚升令人莫名其妙。我猜明年投资者比例将会下降，也将会为私人买家创造更多的购买空间。当然这要假设他们都能有一份工作；联邦利利率依然超低；而且他们都能得到贷款。

　　谢泼德森还指出，美国之外其他一些国家通常有长期，健康的房地产市场，咎其原因是那些国家的房产投资者的活动率要比美国的高得多。所以，用国际标准衡量，你可以认为美国的房屋市场属正常化。

　　话锋一转，谢泼德森又说，无论美国人多么希望有一个具有国际风格的住宅市场，但美国最不愿见到的是房价的疯狂暴涨，大多数人一定会同意最好是不惜一切代价来避免房地产的另一场泡沫。幸运的是，这一次房产泡沫是不太可能发生，他说，预计近期价格上扬会带来更多的先前溺水的房屋上市，还有许多物主正在观望和等待，直到市场销售环境改善后他们再将房屋供应市场。房市应该可以在相当长时期内达到低价位的供需平衡。在他看来，投资房地产不会带来较高的资本回报。

　　然而更多人认为谢泼德森授意于华尔街，醉翁之意不在酒。他们看到，进入房产市场的时机似乎已经到了，据上周公布的最新的S＆P房价指数，房价从去年同期已经上涨10.9％，是2006年4月以来的最大月度涨幅。房市已经一改过去的整个被动局势，形成了非常积极的动势。建筑商们长期退出房屋市场已经导致房产库存的紧张，房产需求和低价位已经导致了价格坚实快速地升值，这反过来又拉动和吸引了新的买家。作为投资，房产和股票一样，要赶快跟进，没有人愿意借钱买贬值资产， 都希望看到升值。

     华尔街不谈泡沫，大家还能克制对华尔街的愤恨和火气。谢泼德森的电视访谈招来美国观众一片骂声。笔者浏览了180篇文底对访谈的评论，鲜有读者评论认同他的见解。恕他们直言：“华尔街和那些大机构/大投资者买家根本不属于独户住宅产业。华尔街等于破坏性的贪婪，这些精通快赚热钱的艺术家们每天只想为他们的资本找新的生意，当华尔街进入任何市场，他们都会搞的一片狼藉。还用举例吗？看看伦敦银行同业拆息，市政债券，按揭抵押证券，衍生工具，石油，农产品等，哪个不是这样？难道华尔街可能会不出更大问题吗？他们有到地狱支付的时候。”

     令民众不解的是，住房市场本属于那些希望实现美国梦，希望拥有一个家的民众。为何联邦不直接以1.5% 的低息直接借给他们，而不是借给贪婪的银行，由银行然后再放债给他们？那么他们也将能够买得起房子，将能够更容易地还清房贷债务。政府也将能从房主身上直接得到的比从银行那里得到的的更多。（民众居然忘了什么是市场经济，什么是资本主义）