过去10年里，有关中国房地产泡沫即将破灭的预测此起彼伏。但是，所有这些预测无一例外都落空了——在过去十年当中，中国大陆的房地产价格普遍上涨5倍以上，个别地区甚至上涨10倍！现在，中国大陆各主要城市的房价上涨开始乏力，房价似乎真的见顶——来自国家统计局18日发布的数据显示， 3月份70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有４个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。在继上月环比价格上涨城市跌至 57个之后，3月份新建商品住宅价格上涨城市个数再次降低，房价未涨城市的个数达到2013年以来的最高。消息一出，关于中国房价会不会降、中国房地产市场会不会崩盘再度成为热点话题。尤其是伴随着中国放慢经济增长速度的消息，在资金收紧的情况下，房地产业将首当其冲。

　　要厘清上述问题，我们必须判断中国房价是否有泡沫。答案显而易见——不仅有泡沫，且比较严重。房价收入比、房价租金比这两组数据足以说明问题：对于自住型购房者，房价在家庭年收入4-8倍之间比较正常，而中国房价普遍相当于家庭年收入的十几倍甚至超过20倍。中国自住型购房者的痛苦指数已经高出警戒线，由此催生的房奴和蚁族已经成为比较严重的民生问题。而对于投资型购房者而言，房价租金比这一指标更值得关注，一般而言，房价租金比的正常数值在192 倍到240倍之间是合理区间，然而，在北京等一线城市，一套月租金5000元人民币的房产，售价往往在300万元以上，房价租金比超过600倍；相比之下，二三线城市的这一数值更好看一点——以近期因政治副中心概念而备受关注的保定为例，月租金1500元的房产售价在60万元左右，房价租金比在400倍左右。高达600倍的房价租金比，意味着房产投资的年化投资回报率低至2%以下，这不仅低于各类投资理财产品，甚至比3年期定期储蓄的利率都低了一半多。

　　泡沫严重，是否意味着中国楼市马上要崩盘？在这个问题上，两大阵营旗帜鲜明。认为中国房地产即将崩溃的代表人物包括牛刀等媒体分析人士。他们认为中国房地产即将崩盘，房产价格至少要跌去一半，甚至会重蹈日本泡沫经济崩溃的覆辙，房价跌至峰值的20%，或者像香港房地产价格在亚洲金融危机后那样跌至峰值的30%以下。房价崩盘还将引发连锁反应，导致中国经济陷入危机泥潭。但是，崩溃派的论证逻辑往往会落在国际资本做空中国，美元狙击人民币这样的阴谋论论调之中，日本、香港的历史先例是他们论证过程中最站得住脚的部分。但中国毕竟不是日本，中国在货币政策上的独立性以及对于国际贸易资本账户的管制，都为中国经济构建了防火墙。

　　另外一部分经济学家和政策制定者则认为中国房地产去泡沫化的进程整体可控。风险可控派认为，当房价大幅下跌，大城市里会有新购房者进入市场，从而稳住房价。中国的城镇化战略将使得这些城市的人口状况能够支撑对住房的内在需求。如有必要，政府也可以进入市场，收购未卖掉的房子并用作社会保障住房。他们更进一步认为，即使房价下跌50%以上，中国也不会爆发金融危机，商业银行仍可存活。支持上述判断的理由包括，首先，从全国范围看，抵押贷款在商业银行总资产中所占比例约为20%。其次，银行可以出售抵押品收回部分资金。最后、也是相当重要的一点，中国政府还有最后一招——可以像20世纪90年代后期和本世纪初那样进行干预，将不良贷款从银行剥离出去。

　　遏制房价快速上涨，是中国政府的政策目标，但是如果房价下跌过快过猛并进而重挫中国经济，则不仅有悖政府目标，而且将使公众受损。因此，在房地产问题上，中国其实处在一个两难的选择中：打压房价不仅伤及地产商，也伤及整体经济，但维持高房价，伤害的是民生，以及长远的经济前景。因此，挤破泡沫，应是一个痛苦但是必须的过程。 当然，一个理想的房价下降模式一定是软着陆。但中国会有这样的好运气吗？

經濟日報：中國房產泡沫化潛藏的危機

　　入春以來，中國房地產市場逐漸顯露疲態。一般視為火車頭工業的房地產業，一旦出現泡沫化，將直接而連鎖反映在中國經濟上。在中國經濟面臨產能過剩、投資減緩、出口不振等不利因素下，如果房地產業再激烈調整，對中國經濟可謂雪上加霜。

　　中國房地產指數系統2月的資料顯示，在檢測的43個城市中，有超過八成的房市交易量下跌；70個主要城市住宅的銷售價格已連續兩個月下滑，原本只出現在杭州、常州、天津、南京等二、三線城市大幅降價求售的情形，已逐漸向一線城市蔓延。中國房地產市場在持續九年蓬勃發展之後，可能已進入全面調整期，房市價跌、量縮的現象是否引爆更嚴重的經濟風險，市場上正瀰漫著不安的情緒。

　　事實上，中國房地產市場景氣下滑，早自去年8月開始，房地產開發投資減緩即已露出端倪，而香港首富李嘉誠等物業大亨紛紛撤出中國樓市，以及今年1月臨近年關，是房市傳統的銷售旺季，市場卻出現「旺季不旺」的現象，更是一葉知秋，愈來愈多的專家和開發商不再對中國房市抱以樂觀態度。春江水暖鴨先知，部分銀行似早已感受到中國房地產市道即將進入寒冬，自去年開始緊縮房地產開發商，以及其他房地產相關領域如鋼鐵、水泥和建築業等的貸款，高度依賴信貸支持的中國房地產業面臨盤整，尤其三、四線城市可能陷入嚴重衰退，並不令人感到意外。

　　市場上流動性資金偏緊、融資成本提高，不少開發商因亟需資金回籠而降價求現，是近月來中國房地產市場景氣出現逆轉的主要原因。其次是因為人民幣匯率走貶，使得部分境外融資較多的房地產企業財務負擔加重，急於變現；另一方面，人民幣貶值產生的資產價值重估效應，則導致房地產需求減弱。第三是政策因素，三中全會提出要「加快房地產稅立法」、「建立不動產統一登記制度」，加上「反貪腐」雷厲風行，促使部分囤積房產的民間人士拋售房地產。最後，過去四年來，中國政府實施遏制房價上升的措施開始奏效，或許也是近來中國房市景氣趨緩的原因。

　　過去多年來，房價迭創新高，已使得中國房地產市場潛在風險不斷累積。不過，目前在「調結構」重於「促成長」的政策主導下，中國政府透過流動性緊縮抑制房市投機、過熱，以及終結「土地財政」，已成為優先施政項目；而近來人民幣大幅貶值，也可能是中國為了打擊國際熱錢流入炒作房產而使出的手段。影響中國房地產市場景氣榮枯的三個重要因素，包括銀行信貸、房市預期和人民幣匯率等都在變化，短期內，中國房產市場的前景不容樂觀，影響所及不只在實體經濟，股市特別是房產相關股和金融股，將無法倖免遭受波及，而中國經濟穩定成長的理想也將面臨嚴峻的挑戰。