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中国“二次房改”可借鉴美国住房制度
来源:China Press USA | 作者:方焰 | 2010/3/28 13:31:06 | 浏览:2066 | 评论:0

  “房价高、住房难”是当前中国民众关注度高居第一位的民生问题。由全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔提出的“二次房改”提案,已经列为全国人大正式议案。

  两位代表的提案是实行三种住房制度,即低收入人群的保障性住房制度,针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度,针对高收入家庭的商品住房制度;三类供地方式,即官方划拨方式供地、“四定两竞”招标用地、商品房的“招拍挂”方式供地;三支队伍参与,即政府、民间非盈利公益性建房机构、开发商三方共同参与。

  笔者看来,两位代表的设想与美国的住房制度有若干相似之处。不要以为美国居民住房全是私有的商品房。以纽约为例,基本的住房制度分三种:

  第一种,纯私有的商品房,包括房主自己拥有产权的住房、房地产公司的房屋。

  第二种,受管制的商品房。在美国,开发商开发房地产,不但必须经政府批准,还必须先征得当地社区民众同意。如居民及地方议员不同意,政府就不会批准。美国贫富阶层分明,在开发商与当地社区协商过程中,一般地区的居民通常要求在新建房屋中建一定比例的“平价房”,分配给当地中低收入家庭购买或租住,其售价和租金低于市价平均水平。高级住宅区的居民则拒绝在当地建“平价房”,因为会降低高级住宅区的房地产价值和生活环境品质;而贫民区,开发商不会去那里建高档住宅,因为富人不会进住。此外还有少数老区的商品房,政府为了维护当地中低收入家庭利益,实行管制,不准房东随便出售,也不准随意涨租金,叫做“租金管制房”。中低收入家庭才有资格入住。

  第三种,“政府楼”,这是政府的公有财产,专门以特低租金(市平均租金水平的1/5左右)租给穷人居住,入住条件相当严格,并且要排号等待很长时间。

  上述情况表明,即使是在自由主义经济最发达的美国,房地产业不是全盘彻底的私有化和商品化。

  笔者认为,中国进行“二次房改”,需要弄清两个问题:

  首先要认清居民住房的特殊性质。住房与一般商品不同,它不是可有可无,而是人生存必不可少的条件。作为现代的国家和政府,必须保证每个国民的基本生存条件,人人有饭吃,人人有房住,生老病死都有最起码的社会保障。为此,建设和保持一定数量的公有住房,对若干居民住房实行适当管制,都是需要的。

  其次,要肯定房地产业是发展国民经济的重要增长点。满足基本居住条件后,随着收入的增长,人们对改善居住条件不断提出更高要求。因此,对过去房改的巨大成就应于肯定,今后对大多数房地产仍应继续实行开放政策,使之进入商品市场,用自由竞争推进房地产业,并发挥其带动国民经济增长的作用。

  抑制房地产价格过快增长,防止泡沫化,已成共识。当前关键是从中央到地方直至企业,以大局为重,令行禁止,真正落实到行动。

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