去年，底特律“皮鞋房”新闻让中国人怦然心动：买一双皮鞋的钱，可以在底特律买一套房。今年，“北京1套房=休斯敦6套房”又使得人们坐立不安：卖掉北京的一套房，就可以在休斯敦买下６套，而且租金收入不仅丰厚，甚至可以租回北京卖掉的房子。到美国买房去！美国住房，听上去很美。那么，美国人住房的真实情形如何？在美国买房，真的是如此便宜，如此美妙吗？　

一、住房与美国梦：不可或缺

美国梦，是美国历史学家亚当斯（John Truslow Adams）所提出的。两百年来，“美国梦”激励着全球各地千百万人来到这里寻求自由和机会。按照“维基百科”的解读，美国梦是“自1776年以来，世世代代的美国人都深信不疑，只要经过努力不懈的奋斗便能获得更好的生活，亦即人们必须通过自己的勤奋、勇气、创意和决心迈向繁荣，而非依赖于特定的社会阶级和他人的援助。”　

美国梦很精神。那是一种崇尚白手起家，个人奋斗，不拼爹，不拼妈的精神。同时美国梦也很物质：两辆私家车停在车库里，一条狗趴在修剪得整整齐齐的草坪上。最重要的，对于一代又一代的美国人来说，美国梦就是拥有一套私人住宅。《追寻美国梦：拥有经济适用房的新视角》（Chasing the American Dream）一书的三名作者兰克（Mark Robert Rank）、赫谢（Thomas A. Hirschl）和福斯特（Kirk A. Foster）写道，“拥有个人住房的价值观深深地扎根于美国的大众文化。”按作者书中的说法，“有人认为，直到一个人拥有自己的住房之时，他才真正实现了梦想。”

也就是说，拥有一套独立屋，也就是中国人所说的“别墅”，是美国梦“梦境”。这一点，和中国人的理想并无二致。“安居乐业”，只有安居了，买房了，才能真正享受事业，享受生活。

从这个角度来说，如今，大部分美国人都实现了“美国梦”。据美国人口普查局的资料，2014年一季度美国家庭住房拥有率为64.8%或约7440万户。而在金融危机爆发前的２００６年，68.9%或7650万户美国人拥有住房。换言之，当时约七成的美国家庭拥有住房。金融危机的突然爆发以及消退，美国与世界格局的变化，都在不同程度地影响美国梦的梦境，也影响着美国人住房梦的梦境。　

二、实现住房梦，说易行难

实现美国梦，难不难？实现美国住房梦，难不难？

美国梦是现实的。在今天，金融危机、房地产市场泡沫破灭和大衰退却让很多美国人担心“美国梦”难圆。《追寻美国梦》中写道，对于大多数美国人来说，美国梦变得越来越难实现。星巴克执行长舒尔兹（Howard Schultz）说，“过去几年来，我们看到美国梦破碎。”“市场观察”（Market Watch）专栏作家高德（Howard Gold）在《今日美国》撰文指出，美国梦还在，但成本很高。他估算，一个四口之家保证美国梦的生活每年要支付13多万美元的费用。考虑到美国一般家庭年收入51371美元的情况，对于大多数人来说美国梦难以实现。高德估计，仅有1/8美国家庭可以实现这样的生活。

高德的估计明显偏低。事实上，大部分美国人都过上了有房有车的中产阶级生活。按照国际惯例，购房难度是按房价收入比来衡量的。所谓房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio），是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据美国最大的购房网站ZILLOW的测算，按历史平均，美国一栋中间价位的住房价格，是中位家庭收入的２．６倍。当一个地区的家庭中位收入为１０万元时，当地的中位房屋价格约为２６万美元。换言之，一个家庭只要不吃不喝，不到3年就可以购买一栋房子。

听起来确实很美，但是，要知道美国人存不下钱的，储蓄率是有名的低，要存够数万美元的头款也并非易事。加州地产经纪协会的（The California Association of REALTORS）描绘了头次购房者的画像：已婚有孩子，平均年龄37岁，中位家庭收入97，800美元。购买的房屋类型91%为独栋屋，也就是别墅，中位面积2370平方英尺。而如果是单身王老五，购屋的时间就得推迟至少10年。如头次购房的单身汉，中位收入为66，500美元，年纪为46岁，房屋面积为1，600英尺，仅有67%是独栋屋。可见，美国人也多是大学毕业工作至少十年，才住上了自己的房子。这与中国人丈母娘无房不让女儿出嫁的理念大相径庭。

另外一个指标就是住房负担能力指数。也就是每月支付房贷额占其月收入的比例。ZILLOW刊文，历史上，一个中位收入的家庭，需要花费其月收入的22.1% 来支付其中位房屋的房贷。房贷危机使得房屋价格下降，在2012年底，一个中位收入的家庭，仅仅需要花费其月收入的13.1%，就可以负担其房贷。从那时起，房价和利率开始攀升，到2013年的第四季度，这一比例上升到15.1%，虽然比2012年有所上升，但还远低于历史均值。

对华人来说的，从某种角度看，比普通的美国人更难以支付房贷。在美国，华人多聚居于东西两岸，如纽约、旧金山、洛杉矶三大埠。在旧金山，历史上中位收入的家庭，要花费其月收入的37.7% 来支付其房贷，而到今年，这一比例不减反增，达到了39%。也就说是，在旧金山，普通家庭要拿出他们收入的四成来支付房贷。在洛杉矶，这一比例也相近（40%）。在纽约，这一比例是２５％。而在华人较少的德州达拉斯，这一比例仅有１１％。在破产的了底特律，这一比例更是低到难以置信的９％。　

因此，美国住房梦，对于华人来说，似乎更遥远。但是从另一角度看，就是华人更买得起房。包括华裔在内的亚裔，不仅是美国人口增长最快的少数族裔，也是最富有、教育水平最高的群体之一。而且，华人的储蓄率远高于美国平均。寅吃卯粮，花未来钱是美国人的传统。突如其来的金融危机才促使美国人开始储蓄，一些经济学家估算，美国人平均储蓄率因此而从原来的不足1%上升到5%到10%，而一贯善于存储的华人的储蓄率更将上升到22%。

在次贷危机期间，几乎所有美国人都受到影响，无论是土生土长的美国人，还是外来移民，住房拥有率均出现下滑。然而，有一个群体却几乎毫发无损从房地产泡沫中全身而退，那就是华裔移民。房利美（Fannie Mae）公布的数据显示，2011年六成华裔移民（60.3%）住在自己拥有的住房中，与次贷危机开始前几乎没有变化。华裔新移民拥有的住房价格中值为43.56万美元，与危机前相比相差不大。华裔还清住房贷款的家庭比例为35%。

在２０11年，美国家庭住房拥有率为65%，但在美国境外出生的移民家庭，实现住房梦的家庭比例为52%，高达48%的家庭则还在为此而拼搏。华裔移民家庭的住房拥有率高于移民平均水平，略低于全美平均水平。　

三、在美国买房不易，养房更难

在美国，买房也是大事，是大多数美国人一生最大的开支。以洛杉矶买房为例。2014年4月，洛杉矶平均房价为55万元，3卧室的房价为65万元。以最近在Zillow上市的位于洛杉矶东区的一栋５1万元的独栋屋为例，该房建于1955年，3卧室，2个卫生间，房屋面积1,300平方英尺，土地面积8000平方尺，除去20%，10.2万美元的头款，按30年期固定利率3.986%的利息，其月付房贷为1945元。根据2012年的人口普查资料，洛杉矶家庭收入为56,241（现在略高）房贷支出约占其收入的四成。 

但美国人养房的成本，远不止房贷。除了每月缴房贷之外，还有必须缴纳的房屋保险费，以及水、电、煤气、电视、网络、电话、垃圾，等等，这些都是固定开支。还有一项必须指出的，就是美国房子的维修、养护的开支相对较大。美国的房子多半老旧，几十年、上百年的房子比比皆是。美国人工贵，修起来动不动就成千上万元。一栋独立屋，除了房屋的开支，还有院子、草坪、游泳池等养护费用，加起来也很可观的。而这些费用，是住在公寓楼的中国人很难遇到的。　

一项重要的养房开支，就是房地产税（Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｔａｘ）。美国各地房地产税从１％到2％不等。洛杉矶的房地产税，约为房价的1.22%。前述的那一栋房子每年要缴纳房地产税为6，222美元，平均每月518元，此外，还有一项必须的开支，就是强制性的火险，每月约60元。这样，每月房贷、房地产税，以及保险三项固定开支，就达到2，523美元。而ZILLOW上估计，这栋房子的月租收入为2148美元，弥补不了那三项支出。因此，在洛杉矶目前的房价水平下，想凭借出租来获利，几乎是不可能的。而假如没有地产税一项，则可以获得微利。

因此，地产税的作用，对购房者而言，就是加大养房的成本，使得囤积空房变得很昂贵，买房出租利益有限。除非可以在房价较低的地区、时间，买到便宜的房子。如许多人在次贷危机时，以较大的折扣买下的法拍屋，如今出租就有利可图。如今在房价急剧回升的情况下，就不同了。当然，如今在中部、偏远地区，在一些治安恶劣的城区，房子还很便宜，10万美元以下买一套房并非不可能，但这些房屋的维修成本很高，升值潜力却是有限的。　

四、以住房为杠杆，运作人生

房产税是美国一项极其重要的税收。是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。包括县（county）税、城市（municipality）税，和学区（school）税这三项税的总和，三项的征收比例，一般是 1：1：5 ，以学区税最多。因此，因此，房产税不仅关系到城市的治安（如警察开支，等等），城市建设（公路和下水道，等等）。更关心到学区的质量，和当地房产的价值。一般房产税高的地区，学区也比较好。因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值也大。而且所有在该区居住的居民，孩子从学前班一直到高中毕业，都可以享受免费教育。因此，房产税首先是直接地取之于民，用之于民。尤其是，保障了公立教育的运作和质量提升。因此，可以说，美国中产阶级社会形成，美国梦的实现，房产税居功至伟。其次，房产税加大了持房成本，提高了房屋的利用率，减少了空房水平，平抑了房价，打压了炒房行为。

住房，除了安居之外，还有一个重大功能是理财的杠杆。一方面是可以抵押贷款，另一方面是变相的储蓄。由于房价长期来看是上涨的，而且一般高于通货膨胀率，因此住房就有了保值升值功能。一般美国人一生至少买三次房。初次买房；第二次换大房、好房：为孩子读书换学区房；以及第三次换小房（ Down size）。退休之际，卖大房换小房，很有可能获得丰厚的一笔收入，帮助安度晚年。

因此， 许多美国人，通过运作房屋，不仅获得财务自由，还获得人生幸福。

当然，美国梦，一不小心也会变成美国噩梦。次贷危机，就是房屋杠杆玩过头了，使得上百万美国人痛失住房，更多的人住在房贷高于房屋价值的“溺水屋”，苦不堪言。同样，今天假如不经调查，轻信传言，买下问题房，也同样会噩梦缠身。