用户名:  密码:   
网站首页即时通讯活动公告最新消息科技前沿学人动向两岸三地人在海外历届活动关于我们联系我们申请加入
栏目导航 — 美国华裔教授专家网科技动向学人动向
关键字  范围   
 
萧冬: 美国人的住房梦与住房经济学:北京1套房 = 休斯敦6套房
来源:侨报网 | 2014/8/5 5:39:41 | 浏览:2046 | 评论:0

去年,底特律“皮鞋房”新闻让中国人怦然心动:买一双皮鞋的钱,可以在底特律买一套房。今年,“北京1套房=休斯敦6套房”又使得人们坐立不安:卖掉北京的一套房,就可以在休斯敦买下6套,而且租金收入不仅丰厚,甚至可以租回北京卖掉的房子。到美国买房去!美国住房,听上去很美。那么,美国人住房的真实情形如何?在美国买房,真的是如此便宜,如此美妙吗? 

一、住房与美国梦:不可或缺

美国梦,是美国历史学家亚当斯(John Truslow Adams)所提出的。两百年来,“美国梦”激励着全球各地千百万人来到这里寻求自由和机会。按照“维基百科”的解读,美国梦是“自1776年以来,世世代代的美国人都深信不疑,只要经过努力不懈的奋斗便能获得更好的生活,亦即人们必须通过自己的勤奋、勇气、创意和决心迈向繁荣,而非依赖于特定的社会阶级和他人的援助。” 

美国梦很精神。那是一种崇尚白手起家,个人奋斗,不拼爹,不拼妈的精神。同时美国梦也很物质:两辆私家车停在车库里,一条狗趴在修剪得整整齐齐的草坪上。最重要的,对于一代又一代的美国人来说,美国梦就是拥有一套私人住宅。《追寻美国梦:拥有经济适用房的新视角》(Chasing the American Dream)一书的三名作者兰克(Mark Robert Rank)、赫谢(Thomas A. Hirschl)和福斯特(Kirk A. Foster)写道,“拥有个人住房的价值观深深地扎根于美国的大众文化。”按作者书中的说法,“有人认为,直到一个人拥有自己的住房之时,他才真正实现了梦想。”

也就是说,拥有一套独立屋,也就是中国人所说的“别墅”,是美国梦“梦境”。这一点,和中国人的理想并无二致。“安居乐业”,只有安居了,买房了,才能真正享受事业,享受生活。

从这个角度来说,如今,大部分美国人都实现了“美国梦”。据美国人口普查局的资料,2014年一季度美国家庭住房拥有率为64.8%或约7440万户。而在金融危机爆发前的2006年,68.9%或7650万户美国人拥有住房。换言之,当时约七成的美国家庭拥有住房。金融危机的突然爆发以及消退,美国与世界格局的变化,都在不同程度地影响美国梦的梦境,也影响着美国人住房梦的梦境。 

二、实现住房梦,说易行难

实现美国梦,难不难?实现美国住房梦,难不难?

美国梦是现实的。在今天,金融危机、房地产市场泡沫破灭和大衰退却让很多美国人担心“美国梦”难圆。《追寻美国梦》中写道,对于大多数美国人来说,美国梦变得越来越难实现。星巴克执行长舒尔兹(Howard Schultz)说,“过去几年来,我们看到美国梦破碎。”“市场观察”(Market Watch)专栏作家高德(Howard Gold)在《今日美国》撰文指出,美国梦还在,但成本很高。他估算,一个四口之家保证美国梦的生活每年要支付13多万美元的费用。考虑到美国一般家庭年收入51371美元的情况,对于大多数人来说美国梦难以实现。高德估计,仅有1/8美国家庭可以实现这样的生活。

高德的估计明显偏低。事实上,大部分美国人都过上了有房有车的中产阶级生活。按照国际惯例,购房难度是按房价收入比来衡量的。所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据美国最大的购房网站ZILLOW的测算,按历史平均,美国一栋中间价位的住房价格,是中位家庭收入的2.6倍。当一个地区的家庭中位收入为10万元时,当地的中位房屋价格约为26万美元。换言之,一个家庭只要不吃不喝,不到3年就可以购买一栋房子。

听起来确实很美,但是,要知道美国人存不下钱的,储蓄率是有名的低,要存够数万美元的头款也并非易事。加州地产经纪协会的(The California Association of REALTORS)描绘了头次购房者的画像:已婚有孩子,平均年龄37岁,中位家庭收入97,800美元。购买的房屋类型91%为独栋屋,也就是别墅,中位面积2370平方英尺。而如果是单身王老五,购屋的时间就得推迟至少10年。如头次购房的单身汉,中位收入为66,500美元,年纪为46岁,房屋面积为1,600英尺,仅有67%是独栋屋。可见,美国人也多是大学毕业工作至少十年,才住上了自己的房子。这与中国人丈母娘无房不让女儿出嫁的理念大相径庭。

另外一个指标就是住房负担能力指数。也就是每月支付房贷额占其月收入的比例。ZILLOW刊文,历史上,一个中位收入的家庭,需要花费其月收入的22.1% 来支付其中位房屋的房贷。房贷危机使得房屋价格下降,在2012年底,一个中位收入的家庭,仅仅需要花费其月收入的13.1%,就可以负担其房贷。从那时起,房价和利率开始攀升,到2013年的第四季度,这一比例上升到15.1%,虽然比2012年有所上升,但还远低于历史均值。

对华人来说的,从某种角度看,比普通的美国人更难以支付房贷。在美国,华人多聚居于东西两岸,如纽约、旧金山、洛杉矶三大埠。在旧金山,历史上中位收入的家庭,要花费其月收入的37.7% 来支付其房贷,而到今年,这一比例不减反增,达到了39%。也就说是,在旧金山,普通家庭要拿出他们收入的四成来支付房贷。在洛杉矶,这一比例也相近(40%)。在纽约,这一比例是25%。而在华人较少的德州达拉斯,这一比例仅有11%。在破产的了底特律,这一比例更是低到难以置信的9%。 

因此,美国住房梦,对于华人来说,似乎更遥远。但是从另一角度看,就是华人更买得起房。包括华裔在内的亚裔,不仅是美国人口增长最快的少数族裔,也是最富有、教育水平最高的群体之一。而且,华人的储蓄率远高于美国平均。寅吃卯粮,花未来钱是美国人的传统。突如其来的金融危机才促使美国人开始储蓄,一些经济学家估算,美国人平均储蓄率因此而从原来的不足1%上升到5%到10%,而一贯善于存储的华人的储蓄率更将上升到22%。

在次贷危机期间,几乎所有美国人都受到影响,无论是土生土长的美国人,还是外来移民,住房拥有率均出现下滑。然而,有一个群体却几乎毫发无损从房地产泡沫中全身而退,那就是华裔移民。房利美(Fannie Mae)公布的数据显示,2011年六成华裔移民(60.3%)住在自己拥有的住房中,与次贷危机开始前几乎没有变化。华裔新移民拥有的住房价格中值为43.56万美元,与危机前相比相差不大。华裔还清住房贷款的家庭比例为35%。

在2011年,美国家庭住房拥有率为65%,但在美国境外出生的移民家庭,实现住房梦的家庭比例为52%,高达48%的家庭则还在为此而拼搏。华裔移民家庭的住房拥有率高于移民平均水平,略低于全美平均水平。 

三、在美国买房不易,养房更难

在美国,买房也是大事,是大多数美国人一生最大的开支。以洛杉矶买房为例。2014年4月,洛杉矶平均房价为55万元,3卧室的房价为65万元。以最近在Zillow上市的位于洛杉矶东区的一栋51万元的独栋屋为例,该房建于1955年,3卧室,2个卫生间,房屋面积1,300平方英尺,土地面积8000平方尺,除去20%,10.2万美元的头款,按30年期固定利率3.986%的利息,其月付房贷为1945元。根据2012年的人口普查资料,洛杉矶家庭收入为56,241(现在略高)房贷支出约占其收入的四成。 

但美国人养房的成本,远不止房贷。除了每月缴房贷之外,还有必须缴纳的房屋保险费,以及水、电、煤气、电视、网络、电话、垃圾,等等,这些都是固定开支。还有一项必须指出的,就是美国房子的维修、养护的开支相对较大。美国的房子多半老旧,几十年、上百年的房子比比皆是。美国人工贵,修起来动不动就成千上万元。一栋独立屋,除了房屋的开支,还有院子、草坪、游泳池等养护费用,加起来也很可观的。而这些费用,是住在公寓楼的中国人很难遇到的。 

一项重要的养房开支,就是房地产税(Property Tax)。美国各地房地产税从1%到2%不等。洛杉矶的房地产税,约为房价的1.22%。前述的那一栋房子每年要缴纳房地产税为6,222美元,平均每月518元,此外,还有一项必须的开支,就是强制性的火险,每月约60元。这样,每月房贷、房地产税,以及保险三项固定开支,就达到2,523美元。而ZILLOW上估计,这栋房子的月租收入为2148美元,弥补不了那三项支出。因此,在洛杉矶目前的房价水平下,想凭借出租来获利,几乎是不可能的。而假如没有地产税一项,则可以获得微利。

因此,地产税的作用,对购房者而言,就是加大养房的成本,使得囤积空房变得很昂贵,买房出租利益有限。除非可以在房价较低的地区、时间,买到便宜的房子。如许多人在次贷危机时,以较大的折扣买下的法拍屋,如今出租就有利可图。如今在房价急剧回升的情况下,就不同了。当然,如今在中部、偏远地区,在一些治安恶劣的城区,房子还很便宜,10万美元以下买一套房并非不可能,但这些房屋的维修成本很高,升值潜力却是有限的。 

四、以住房为杠杆,运作人生

房产税是美国一项极其重要的税收。是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。包括县(county)税、城市(municipality)税,和学区(school)税这三项税的总和,三项的征收比例,一般是 1:1:5 ,以学区税最多。因此,因此,房产税不仅关系到城市的治安(如警察开支,等等),城市建设(公路和下水道,等等)。更关心到学区的质量,和当地房产的价值。一般房产税高的地区,学区也比较好。因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且所有在该区居住的居民,孩子从学前班一直到高中毕业,都可以享受免费教育。因此,房产税首先是直接地取之于民,用之于民。尤其是,保障了公立教育的运作和质量提升。因此,可以说,美国中产阶级社会形成,美国梦的实现,房产税居功至伟。其次,房产税加大了持房成本,提高了房屋的利用率,减少了空房水平,平抑了房价,打压了炒房行为。

住房,除了安居之外,还有一个重大功能是理财的杠杆。一方面是可以抵押贷款,另一方面是变相的储蓄。由于房价长期来看是上涨的,而且一般高于通货膨胀率,因此住房就有了保值升值功能。一般美国人一生至少买三次房。初次买房;第二次换大房、好房:为孩子读书换学区房;以及第三次换小房( Down size)。退休之际,卖大房换小房,很有可能获得丰厚的一笔收入,帮助安度晚年。

因此, 许多美国人,通过运作房屋,不仅获得财务自由,还获得人生幸福。

当然,美国梦,一不小心也会变成美国噩梦。次贷危机,就是房屋杠杆玩过头了,使得上百万美国人痛失住房,更多的人住在房贷高于房屋价值的“溺水屋”,苦不堪言。同样,今天假如不经调查,轻信传言,买下问题房,也同样会噩梦缠身。

相关栏目:『学人动向
南希·卡特赖特|物理学无法应对现实的复杂性 2024-03-27 [11]
赵鼎新:浙大这些年,“实现的要比当初设想的多” 2024-03-27 [11]
孙立平:人类历史上的三次大分岔 2024-03-26 [120]
对话古生物学家:《沙丘》的沙虫有没有地球版 2024-03-26 [62]
方绍伟:为什么秦晖的文化观念是错的? 2024-03-26 [139]
杨培东院士,最新Nature Catalysis! 2024-03-26 [54]
诺奖得主MacMillan最新Science:SH2自由基分选实现醇-醇交叉偶联 2024-03-26 [79]
室温超导“造假”论文是如何登上《自然》杂志的? 2024-03-25 [110]
俞敏洪丨让孩子用脚步丈量真实的世界 2024-03-25 [286]
北大教授尹保云 | 中国思想界的两大鸦片:“西方没落说”和“文明无优劣” 2024-03-25 [330]
相关栏目更多文章
最新图文:
:阿尔茨海默病预防与干预核心讯息图解 :引力波天文台或有助搜寻暗物质粒子 :Sail Through the Mist - SoCal Innovation Forum 2019(10/5) 游天龙:《唐人街》是如何炼成的:UCLA社会学教授周敏的学术之路 :“为什么海外华人那么爱国,但是让他回国却不愿意?...“ :学术出版巨头Elsevier 彻查433名审稿人“强迫引用”黑幕 :中国336个国家重点实验室布局 :中澳政府联合出手打击洗钱和逃税漏税 大量中国居民海外账户遭冻结
更多最新图文
更多《即时通讯》>>
 
打印本文章
 
您的名字:
电子邮件:
留言内容:
注意: 留言内容不要超过4000字,否则会被截断。
未 审 核:  是
  
关于我们联系我们申请加入后台管理设为主页加入收藏
美国华裔教授专家网版权所有,谢绝拷贝。如欲选登或发表,请与美国华裔教授专家网联系。
Copyright © 2024 ScholarsUpdate.com. All Rights Reserved.