最近几个月来发生在上海、深圳、北京这些一线大城市房价的恐慌性上涨背后的原因到底是什么呢？

我以前说过，任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，过去的几个月在一线城市和部分二线城市在这一点上达成了更加广泛的共识。

在过去的十年，中国的大部分城市的大部分时间里，住房市场价格呈现单边上扬的趋势，尤其是一线大城市和部分发达地区二线城市上涨的速度非常快。这种上涨的格局是比较好理解的，就是由于中国经济的快速发展，大量财富的积累，快速的城市化。大量的人口从农村、从内地向城市、向沿海地区聚集。导致住房的价格轮番上涨。

在2013年之后，人们认为这种模式的上涨接近尾声。因为从总体上来讲，已经建成和在建的住宅大大超过了人们当下的需求，尤其是在一些三四线城市，住房严重供大于求。

但是从2015年年底开始，北京、上海、深圳等一线大城市房价又开始一轮新的轮番上涨，进而扩展到东部地区大部分二线城市。这种变化令很多人始料未及，这种变化和以往人们所坚信的楼市上涨的逻辑是完全不同的。

在以前的逻辑当中，房价上涨最主要的支撑就是城市化的过程。由于中国经济的持续发展，由于中国城市化还远远没有完成。所以大家坚信，中国大城市的房价上涨将是一个持续的过程，这个过程可能还会持续十几二十年。但是现在我们看到的情况是，中国经济总体上来说，尤其是从2014年开始出现较大的下行压力，而且这种趋势到目前为止依然持续。在这样的一个背景下，中国部分城市的房价却出现了快速的上涨，那么它背后的逻辑到底是什么呢！

在我看来，实际上这是一轮规模空前且残酷的财富大转移。

2015年可以被当做中国经济的一个节点。此时，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、从事工矿业的企业，进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些退出市场的企业在没有新的投资方向之前会积极寻求资产的保值手段。

而一线城市和部分二线城市的房地产市场被普遍认为是最佳的保值方式。于是大量从实业退出的资金就涌入到这样的一个市场里面。关闭企业之后的资金流向流向了一线城市的房地产。在其他二线三线四线城市里拥有多套住房的人也觉察到了这样的变化，所以快速跟进，抛掉原来在这些城市里面的房产，开始购买一线城市的房子。所以我们也就很容易理解，为什么在同样的经济背景下，一些城市的房价逐渐下降，而另外一些城市，却出现了暴涨，原因就在这里。所以呢，这是一次规模空前的财富的大转移。没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大。中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火。少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。

在这个大转移过程当中，房子的资本属性进一步加强。

在过去的几十年时间里呢，我们一直都在探讨财富的增长问题，但是对于财富的流动问题（不是财富的分配问题）没有做太多的关注。但实际上，现在财富的流动，对于每一个人的资产所产生的影响，超过了财富的创造过程。另外呢，我们也一直十分关注财富的分配机制，所以我们会谈讨论税率、讨论增税减税，但是现在财富的这种流动方式对个人资产的影响也超过了财富的分配因素。

财富的流动的方向，第一个是穷人的财富更多地向富人流动。《21世纪资本论》里面论述的就是这个话题。在全球范围内都出现了这样的一种情况，也就是说资本的马太效应越来越明显，越有钱的人，越能获得更多的社会资源，变得更加有钱。

我重点想说的是第二种流动，是地区间的流动。财富从落后地区向发达地区流动、从农村向城市流动、从小城市向大城市流动。从银行的数据，可以看到，越是落后地区、中西部地区的金融机构的存款余额，通过各种方式，流向大城市，流向发达地区，成为这些地方买房的资金。

如果把中国经济改革开放以后分成两个阶段，2008年是个分界点。在此之前，应该说中国的经济整体上的是劳动创造价值，特征非常的明显。在2008年之后呢，发生了一个重大变化，资本的发言权占的比重越来越大。社会的资源的分配更多的依托于资本。这样的一个变化和房价的变化密切相关。

前不久流行一个段子，列举败家的十大行为和兴家的十大行为，兴家十大投资是：在北京买房，在上海买房，在深圳买房，在杭州买房，在广州买房，在厦门买房，在南京买房，在苏州买房，在合肥买房在等等，就是在一些房价上涨非常明显的城市买房。而败家的十大行为是什么呢？卖房创业被列为第一。这绝不是笑话和调侃，而是血淋淋的事实。

过去几年在一线城市进行住房投资的人，其财富状况得到了飞速的增长。这种增长超过了任何一家企业通过生产所能够形成的财富的增长速度。当这样的一个现象出现并且持续发展的时候，中国经济的转型就变得非常的艰难。

部分城市的房地产价格过快上涨的势头能不能遏制呢？能，就是利用房产税。但现在的问题是由于经济正处于下行趋势，房产税如果推出有可能引发房地产价格的大幅度的跌落，有可能带来系统性的金融风险。这个风险是我们所完全不能够承受的。房产税迟迟没有推出来的根本原因就在这儿。当这样的一个预期成为全民共识的时候，那么，毫不犹豫的卖掉工厂，卖掉在三四线城市和一些中西部地区的二线城市的房产，到北京、上海、深圳、杭州、南京等等这样的一些城市，去购买更多的房产，那么就会变成所有的人的第一选择。

很早的时候，人类就试图把我们的声音留存下来。有的人会对着水缸大喊一声，然后把缸盖盖住，看看是否能把声音留在水缸里面。这种实验很多人做了很多次都不成功，直到有人发明的录音机，我们的声音才可以留存下来。

那么对于财富的保存过程正好相反，我们一直可以很好的保存财富，就是黄金。黄金可以把财富留下来，财富的分配和转移也都依靠黄金。但是随着金本位的崩溃，人类的财富保存方式彻底没有了。没有任何一样东西可以妥善的财富保存下来，而现在所有的人都坚信，一线大城市的房产是唯一接近以前黄金的保值手段。

房价高企最直接导致的负面因素就是生活成本的提高。那些来到城市里创业的年轻人可能根本无法承担如此高昂的生活费用，最终选择离开。在这些城市里创业的企业，最终也会因为高成本承受不了而离开。当然，如果按照以往的发展方式，当深圳成本高到连华为都承受不了的时候，那么华为自然会转移到东莞、惠州、中山或者其他什么城市，带动其他地方发展起来。但是现在看来，这种期待，很可能是一厢情愿。资本不再会像大部分发达国家所经历的那样，在本国大城市成本提高之后，向全国范围内的其他城市转移，并最终使全国发展水平处于比较接近的状态下。

但全球化之后，这种发展模式的基本背景已经不在。拉美和东南亚众多曾经一度辉煌的的发展中国家曾经经历的告诉我们。当这些国家大城市的成本上升之后，财富和产能不会向自己国家的内地和中小城市转移，而是向下一个新兴市场和发达国家转移。

孔德继： 大城市的购房“刚需”可能只是想象

上海市中心城区的人口密度已经是纽约中心城区的3倍了。

　　《上海市城市总体规划（2016-2040）》向社会公示，规划中提到上海市计划到2040年将人口控制在2500万左右。鉴于近期全国多地房价升高，不少经济学家认为房价、地价高，主要是供求关系造成的。于是对人口规划不升反降表示不解，主张增加住宅用地供应缓解供需矛盾，并指出城市的规模效益还应继续释放。

　　大趋势上讲，上海十余年来常住人口增加且增幅不小，住房需求自然也增加了。每次房价飙升，总有言论批评土地用途管制和住宅用地供应。其逻辑看上去非常明晰，房价高证明短缺，市场上供应增加促使住宅价格降低……其他的论证都是多余的。

　　然而，事实真是如此吗?

　　据北京、上海两市统计局的数据，2014年末，北京市国有土地上的住宅总面积已达47610万平方米，上海市达61294万平方米。2003年时，上海市的这一数据仅为30560万平方米，大致相当于如今的一半，北京也大抵如此。同期，北京市和上海市的常住人口，仅仅增加了约三分之一。住宅约一倍的增幅高于三分之一的人口增幅。遗憾的是，房市供应需关系改善的同时，房价却不降反升，十年来京沪两地房价飙升了近10倍，深圳和杭州等一线城市的情况也大抵如此。于是我们可以得出结论，试图通过增加住房供应缓解房价的方法并不可靠。

　　我认为，京津两地的人均住房面积都不少，甚至远超国家规定的标准。京沪等地的高房价，原因非供应不足，而是贫富不均导致的占有不均。

想象的刚需与住宅的异化

　　谈到增加住宅用地，人们都会想起“刚需”一词。“刚需”意味着有些人群客观上需求，不得不买。但公众一旦遭遇高房价，刚性需求就会变成弹性需求。

　　房子的功能产生了异化。除了教育资源丰富的北京市，各城市也都存在教育资源相对丰富的片区。目前义务教育阶段的学区制度，虽是一个相对公平地安排教育资源的方法，但仍然加剧了房地产市场的畸形。住房在居住功能之外，被赋予了受教育权和考试升学优惠的福利资格。很多高考大省的家庭一度可以通过购买天津市价格不菲的房子获取“蓝印户口”，从而让家庭中的高中生和天津本地学生一同参加考试和升学，从而“改变命运”。

　　另外，近年来经济萎靡不振，投资市场环境差，买房往往成为投资手段之一。北京和上海的收入差不多，支撑一些中产阶级最初勒紧裤腰带购房的，并非他们的收入和收入增长的预期，而是有冒险性质的投资需求。从“供给侧”看，住宅市场的异化就更明显了，能带动土地收入、各环节税收、多种原材料和劳动力需求，正因为如此，各种金融“杠杆”加进来催生了市场的疯狂。

　　总之，受过高等教育的青年精英越来越多，但买得起房的越来越少，而买得起房的社会上层和土豪并不少。这意味着，人们可能对各种资源集聚的大城市住房的需求没有边界，住宅供应只是土豪的消费品，无助于解决“刚需”。居住相比购房是真正的“刚需”，但实际的买得起房的购房者越来越大比例的偏离居住目的。所谓空置率，即是如此，这也就解释了为什么人均住房面积不少却感觉短缺。目前看，即便增加住房供应，房价降低幅度恐怕也有限，通常认为的“刚需”人群仍然买不起房子。

　　上海还不够大?不够密?

　　即便住宅供应不能解决房价和中产居住的问题，仍然会有经济学家指出自由的市场不应该被束缚。由于人们普遍有被大城市病困扰的经历，专家们还会习惯性强调人口密度和交通堵塞没有必然的相关性等。为了论证特大城市的合理性，专家们还会指出，世界本来就是不均衡的。

　　有学者提到纽约市占美国人口2.7%。潜台词是，按这个比例，上海的人口大概还可以增加一半，起码3500万以上。我要提醒的是，美国总人口才3.19亿，中国13.68亿，基数差距太大。美国的2.7%听着很玄乎，其实纽约就才800多万人，换算在具体空间上，比现在上海的密度还差不少。纽约中心城区的人口密度大概是每平方公里1万人多一点儿，而包括中心城区在内的整个大都市区的密度是每平方公里不超过2千人。上海是多少呢?2014年底，包括郊区在内的每平方公里有3826人，密度是纽约的2倍。并且上海的人口分布比纽约更不均衡，黄浦区、静安区、虹口区都是每平方公里2万多人，闸北区28999人，徐汇区和普陀区2万多人。也就是说，上海市中心城区的人口密度已经是纽约中心城区的3倍了。

　　该学者还提到东京都，人口占全日本10.3%。乍听比例不小，其实也就1300万人，他们中心城区人口密度，仍仅达上海市中心城区的一半。而且东京人口分布更加均衡，中心城区大概是郊区的三、四倍，而上海中心城区的人口密度是周边郊区的10倍左右。

　　可以说，上海地区只要不跟印度孟买和巴西圣保罗等规划失控的发展中国家城市比，基本就是规模最大了。而且中心城区密度之高，纽约东京已经望尘莫及，而不是人们习惯性以为的，纽约和东京是上海的标杆的明天。

城市成长史与调控正当性

　　总有经济学家愿意强调自然集聚，好像特大城市就是美丽的“天足”，不该被束缚一样。其实各直辖市以及很多省会城市的发展都有其特殊的地理、历史、市场等因素。基于此，调整城市规模和功能，也该回望历史找思路。

　　扭转区域间资源的逆向配置非常重要。如今的城市规模、福利和包袱，有自然和地理的原因，也有政府安排的结果。于是，解决城市病，适当的人为干预的减法既合理也正当。一是可以迁出与城市发展定位不符的产业；二是可以控制公共资源的投入。举例来说，假如停止来自中央财政给特大城市的创新创业补贴，把优惠转移到周边和内地省份，或许也是值得考虑的控人办法。

　　除了地区间的配置，还有一个城市内各种人群的资源配置。比如包括住房和医疗在内的各种社会保障的福利，基本都是地位越高，福利越好的人群越有机会获得，获得更多。真正缺乏保障的人群，除了有限的疫苗，福利非常有限。通过政策调节人口确实是一种选择，但应该兼顾各阶层的合理配置。比如减少对公务人员为目标主体的限价房和廉租房的安排。这样人才就会更均匀流动。廉租房应该适当安排给底层的服务业人员，他们既是城市有效运行的必须，也是降低社会运行成本的需要。

　　土地用途的转变会带来巨大幅度的升值，本质是权利和利益，不能单纯增加上海等东部沿海发达地区的指标，而抑制中西部地区的土地转用指标。我不否认上海和京津冀发展可以有更多的建设用地供应，但指标的增加要建立在制度统一公平的安排基础上。

　　对于当前的争论，我认为要克服简单粗暴导致的以为反调控都是符合公共利益的看法。同时要警惕住宅市场饱和基础上的过剩生产，导致城市宜居程度降低。倘若城市因为住宅过剩供应被“建废了”，房价可能的确能降下来不少，但这应该不是专家和市民乐于见到的结果。应该促进人才、资本以及各种生产要素的自由流动，流动促进均衡，城市才会更健康。