时不时地会听到一些警告，美国部分城市房价已出现泡沫，甚至于高过于金融危机之前，不过，即使这些警告真的成为现实，现在的危害程度也不会有太大影响，这是为什么呢？

美国目前最热的房地产市场是这样的。

据商业内幕报道，在线房地产投资平台Sharestates依据三个指标：投资回报率（ROI）、贷款总额与修复价值比（ARV）以及2016年至2017年需求增长比例等数据发布了美国最热门房地产市场报告。

8个最热的房地产市场是下面这些城市：

8. 泽西城，新泽西州（Jersey City, New Jersey）

图片来源：jerseydigs

投资回报率（ROI）：10%

贷款总额与修复价值比（ARV）：57%

2016年至2017年需求增长：50%

7. 哈特维尔，阿拉巴马州（Huntsville, Alabama）

投资回报率（ROI）：10%

贷款总额与修复价值比（ARV）：54%

2016年至2017年需求增长：100%

6. 亚特兰大，佐治亚州（Atlanta，Georgia）

投资回报率（ROI）：12%

贷款总额与修复价值比（ARV）：61%

2016年至2017年需求增长：100%

5. 基西米，佛罗里达州（Kissimmee, Florida）

投资回报率（ROI）：12%

贷款总额与修复价值比（ARV）：65%

2016年至2017年需求增长：100%

4. 西巴比伦，纽约州（West Babylon, New York）

投资回报率（ROI）：10%

贷款总额与修复价值比（ARV）：60%

2016年至2017年需求增长：125%

3. 斯帕罗斯波恩斯，马里兰州（Sparrows Point, Maryland）

投资回报率（ROI）：11.8%

贷款总额与修复价值比（ARV）：50%

2016年至2017年需求增长：200%

2. 弗拉特布什，布鲁克林，纽约州（Flatbush, Brooklyn, New York）

投资回报率（ROI）：10%

贷款总额与修复价值比（ARV）：28%

2016年至2017年需求增长：400%

1. 鱼乡，费城，宾夕法尼亚州（Fishtown, Philadelphia, Pennsylvania）

投资回报率（ROI）：11.8%

贷款总额与修复价值比（ARV）：14%

2016年至2017年需求增长：650%

商业内幕发出警告，美国部分地区的房价处在金融危机后的最高点，有的甚至高过危机前的最高价位。如果全美多个大城市同时显示出泡沫的存在，投资者就要提高警惕了。

无独有偶，标准普尔公布的《全美房价指数》与去年同期相比上涨了5.8%。尽管多年来这个指数的增长率都超越了美国家庭收入的增长率。但最新的指数（192.6）仍然超过了2006年5月所创下的最高值。标普也随后发出警告，当前美国房产泡沫已经很严重。

显然，美国现在部分城市房价已出现泡沫，甚至于高过于金融危机之前，而且全美房价也开始出现了普涨格局，那么美国房价为何会出现飙升？局部性的危机是否会暴发呢？接下来，让我们详细分析一下。

首先，金融危机以来，美元指数总体处于下跌趋势，这就导致消费品的通胀抬头。随后人口相对集中的大城市房产价格也在跟着上涨。值得一提的是，在过去的8年里，美国实行的货币政策，并没有带动居民家庭收入的明显上升，对中小企业的复苏也有限，恰巧造成了不动产价格的上涨。

再者，高新科技的进步，对中高端人才的需求在上升。纽约和旧金山两地可创造成千上万就业岗位，从而抬高了这两个地区的房价，但周边地区的房价却仍然保持平稳。

这种情况在中国也是如此，随着IT行业的不断发展，中关村里的各种人才的收入都有了很大提高，那么中关村周边地区的房价也自然会水涨船高，与周边地区房价形成明显反差。

再次，长期宽松和低利率政策，促进相当一部分美国人选择购房，当然也有其他国家的投机客借机来炒房。美国平均工资1年4万，别墅平均20万，1人工作5年可买一套。实际上，美国现在可以贷款70%，首付6万就可以入住别墅。

如果一家2人工作，一年8万，除去租房1200美元1月，花费2000美元1月，这样2人1.5年可以没有压力的贷款购房，利率也仅是3%多一点。如此宽松的购房条件，激起了年轻人的置业需求。

最后，新一批刚需群体的购房需求正在上升。根据美国官方统计数据，1982年至2000年出生的“千禧一代”共有8300万人。与此同时，1946年至1964年出生的“婴儿潮一代”共有7540万人。对此，有美国学者认为，新一代的人口数量要比“婴儿潮”时代多了不少，而这些人更需要房子，这其中就包括购房和租房居住。

或许有人会觉得奇怪，为啥中国热点城市房价一年动辄就要涨50%-100%，而美国多数城市房价却没出现惊人涨幅，即使被警告美国房产有泡沫，那也只是美国少数一些热点城市，其他城市涨幅都较缓慢，很难对当地居民的购房能力造成多大伤害。现在我就告诉你，美国的房地产即使有泡沫，它现在的危害程度也不会有太大影响。

第一，美国公共资源相对分散，这就注定了热点城市房价也炒不上去。华盛顿是首府，除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。（如美国人每年要报税，处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。

加州首府 萨克拉门托（图片来源：SFGate）

具体到每个州也是如此，以加州为例，加州两大城市，旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里？在萨克拉门托，几乎没多少人知道。有人做过一个统计，美国前20名的大学，分布在大约15个州里，纽约只分到一个哥伦比亚大学。这样已是最大程度把公共资源分散。这样很多人就不会抢着到一个城市居住。

第二，美国的金融体系发达，房地产投资只是各个选项之一。在美国资本市场上，可以投资的产品有种类繁杂，主要是下面几种：股票，债券，黄金，房地产，大宗商品，外汇，金融衍生产品，风险投资和私募投资等。而在国内金融市场不成熟，投资金融产品弄不好倾家荡产，在国人看来，房地产是最安全的投资方式。所以中国房价很容易被恶炒。

第三，在美国没有“户籍制度”的概念，哪里有工作机会，人们就往哪里跑，而某个行业如果出现不景气的情况（比如汽车工业不景气，底特律就开始衰败），这个城市的人也如作鸟兽散，各奔前程。实际上，美国人更乐于在各个城市之间迁陡，并不太需要长期稳定住在一个地方。这就使得多数美国人购房意愿并不强烈，往往喜欢租房居住的原因之一。

第四，美国政府通过房产税，来控制各地房价的过快上涨。具体到每个州的情况也完全不同，房产税每年的缴费比例在总房价的2%-5%之间。这就意味着，谁拥有的房产越多，所要缴纳的税赋就越重。所以，对于普通美国民众来说，购房主要是用于自己居住，投机炒房的热情不会太大。

美国部分热点城市房价出现上涨，引发了媒体和权威机构的高度关注。实际上，与中国的高房价相比，美国房价还是受到严格控制的。鉴于公共资源被分散，投资渠道多样化，投资者并不一定非要通过炒房来赚钱。同时，美国人天生具有迁陡特性，以及多购房要纳房产税。这都是美国房价短期难出现暴涨的原因之一。