在2017年的最后一周里,美国成百上千的房主,特别是那些有高额房地产税的房主,并不是欢天喜地等待新年的到来,而是急急忙忙跑到当地政府办公室门前,大排长龙,希望赶上特朗普税改2018年1月1日生效前的州和地方税扣减金额无上限的末班车。
美国的房产税
来自新浪网的这篇文章告诉我们,美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税徵收的主体是郡政府丶市政府和学区,它自1792年起征,至今已经有一段比较长的历史,经过长期的运作和调整,目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都徵收房产税,房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。
但是,每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。
同时,不同地区每年徵收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会徵收四次。如果停止缴税了,房子所有权就属於美国政府,政有权对长期迟缴丶不缴纳房产税的物业进行相应的处置。
美国每个州以及州内各县市徵收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等
美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就越多。
美国房产税税率变动较频繁,其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和,一般由州税率,市、县税率,学区税率三部分组成。
房屋估值的结果主要是取决於周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定,如加州规定的比例为40%。
房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值丶市场增值),二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各类房屋根据用房的性质会有不同的估值,因此需要交纳相对应的税款。
如果业主持有一套房的年限越长,房产税的比例会相对较低
而对於投资用房来说,例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属於投资(Investment Expense)而非自住,所有房产税/地税也只能报至适用於自住的税收分项上抵扣。因此,中国人如果准备进行海外投资,在海外配资的过程中研读相关法律,找准住宅的定位可以有效的节省税务支出。
另外,如果地产包含租金收入,则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。如果海外投资人并不怎麽管理房屋,也就是简单的租给客人而不花时间精力去管理,租金占收入总额的30%。美国国税局(IRS)对於积极参与房屋管理的海外持有人需要徵收的税额会有很多的优惠和减免,即应税收入=租金收入 - 费用(贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。税收净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。