空间因人而变

人因空间更美好

房地产，就是做最具价值的固定人造空间

本文来源于36氪举办“2019WISE超级进化者”大会上，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑发表的主题演讲，他分享了技术变革对房地产行业的未来影响。

作者：未来一氪

来源：36氪

以下为冯仑演讲实录

各位朋友下午好，我在这里分享一下在新技术推动下，未来十年房地产会发生哪些变化。

最近这段时间新技术有了很多新的发展，像人工智能、区块链、云计算、生物生命科学等等，这些东西似乎和房地产关系不大，但就业界来看，这些可能深刻影响未来十年房地产行业的发展。

2016年之后，房地产行业进入到“后开发时代”！

2016年之前所有的房地产厂商，全国7万家一年将近20万亿的市场，他们基本只做了一件事情，就是“围绕着住宅进行开发和销售”。

在2016年之后，业界认为这个快速增长的开发时代结束了，开始进入后开发时代。

进入到后开发时代看什么呢？ 看住宅以外的东西！

住宅以外叫商用不动产，有五大类——写字楼、购物中心、物流仓储、医疗健康、教育研发。如果在国外还要加一类，叫公共物业，比如监狱叫公共物业，建完了租给政府，不要让犯人逃跑就可以了，最重要的不是舒适、安全，而是让他们不能越狱。

对五大类生意而言，未来竞争的重点进入到运营和资产管理，而不是盖了卖——这是一个基本改变。

这个改变之下，未来这么多新技术，有哪些方面跟以前非常不同呢？

首先要了解房地产是干什么的。

房地产这个买卖用一句话来讲，创造最具价值的固定人造空间。

我们是做人造空间的，是做有商业价值、但又固定的固定空间。不是汽车、火车、飞机，这些都是移动的人造空间。

既然这样，我们跟空间的关系决定了未来所有的生意怎么走，空间的变化、使用方式、空间对技术的依赖，都会影响到我们在这个行业当中商业模式的变化，以及技术业务的走向。可以看到，有五个空间和技术发生化学反应以后，可能带来的变化。

变化1 空间需要数量

比以往任何时候都多，而不是变少

也就是对公共空间，特别是住以外的空间，需求量大大增加了。

而这个增加是由技术带来的！

大家有了各种各样的社交工具，微信、微博、陌陌等等，大量的便捷的社交工具做了一件事，把大家呼唤出来，从各地连接起来，在同城把大家抓在一起，很容易晚上攒个饭局。

现在由于互联网技术，一生跟陌生人要说很多次话，和原本不可能发生联系的人都建立了联系，甚至连谈恋爱的次数都比以前多很多了。

当人在线上连接，而后线下发生关系的时候，一定需要个空间。

这个空间随着交往的频次越来越多、联系的速度越来越快，因此对空间需求的量，就会大大增加！

举个例子，比如在陌陌上第一次线上认识，第二次有可能在会场，第三次可能去酒吧，第四次去参观。这一路用了很多空间，都是在室内。

今天建群很常见，上午还在开会，突然晚上要聚会，大家四面八方约在一个地方吃饭。所以公共空间、社交空间的使用量在大大增加。

比如现在咖啡厅特别多，难道中国人突然不吃红烧肉，不喝茶了吗？仔细去咖啡厅看看，没有多少认认真真喝咖啡的，有谈恋爱的、谈项目，还有一些没事就坐那发呆，就想看看风景……什么人都有。

为什么开了这么多咖啡厅生意，还有人去呢？这都是公共空间，也就是随着互联网技术把我们连接得越来越紧密，我们线下活动的频次越来越多，需要的空间越来越多。

比如经济型酒店如家、汉庭发展这么多，为什么呢？因为人的流动加速的。人的流动加速以后，白天是这些空间，晚上要睡觉，就要去经济型酒店或者更好的酒店。总之公共空间的需求量增加了，这对我们来讲是个好消息。

也就是技术进步，如果万物再继续互联，彼此之间活动的效率更高，一生要在公共空间与人打交道的时间越长，房地产的生意就会越多越好，我们可以提供更多更好的空间来让大家在里面活动。

变化2 空间使用方式

越来越多是复合空间，而不是单一空间

工业革命的时候，写字楼就是写字楼，酒店就是酒店，购物中心就是购物中心，一个空间最多承担一个功能，特别是二战以后，曼哈顿的写字楼就是承担一个功能。

随着技术进步，有了点对点的通讯、有了新能源、有了纳米级材料、有了钢结构，有很多技术进步导致在空间里的享受是均质化的。同时，功能越复合的空间使用效率越高，人也不会走丢。

以至于全世界房间的建筑发生了变化，复合功能拓展到三个功能、七个功能。

现在最多一个综合体可以做到40多个功能，建筑最高可以到800米、 1000米，还可以再高。

所以空间进一步复合化使用、综合化利用、同时向高处发展，这是未来的一个趋势。

技术上带来的可能性，对我们来讲也是一个挑战。

我们的挑战就是会不会做这些综合功能的生意，比如以前只会做一个写字楼，现在写字楼功能复合到多功能。

日本研究出第六代写字楼，里面有幼儿园、超市、娱乐场所、农场、办公，这种写字楼功能高度复合化，就是未来空间使用的方向。

随着技术越来越进步，空间使用复合化也越来越多。此刻在这里开会，可能有些朋友在玩游戏，可以看成游戏厅；有的人在电商上买东西，可以理解为超市；有人在谈恋爱，不管怎样，这不是一个会议，而是复合化的使用功能。

变化3：空间智能化，实现更多空间价值

过去空间是封闭的，有些有保姆的家庭，可以告诉你东西放在哪、谁来过。今天不需要了，以后更不需要了。

智能化发展到一定阶段，进门的时候，关于空间里面需要服务的部分，都由人工智能和手机链接提供，甚至连手机都不需要，大脑一个闪念，就能够连接起所有的服务单元帮你来做这些服务。

你在很遥远的地方，可以关闭家里面的设备，也可以开启某一项设备，甚至有人敲错你家门，可以用3到5秒锁定这个人是不是盗窃犯，以前有没有偷过东西，干过坏事没有，身份识别都可以搞定。

也可以在房间里设置任何场景，根据不同心情体验不同的空间布景。而且还可以让你的房子旋转起来。

迪拜建了一个房间，随着太阳的光照和气候变化是旋转的，可以360度观景。

所以智能化的空间使用，将是我们对空间的增值部分最重要的一个方向。

变化4：健康空间

空间越来越健康，健康“标准”会普及

空间越来越健康化。

大家买个房间要除甲醛，新建的购物中心有半年时间天天在宣传，我们空间是健康的，没有让身体不好的东西。

美国新开发出一个标准，一个建筑是不是健康建筑，有15个指标，声音、气味、空气，都有指标。也就是在空间里面，怎样待在里面更健康，有一套管理方法，也有指标标准，这些东西和技术有关。

如果天天对着太阳，眼睛会坏掉，所以在室内怎样让灯光不发热，这是技术，同时不晃眼，就对健康有帮助。对噪音的控制、隔音的控制，所有这一切我们叫做空间越来越健康。

第五，新技术，让空间交易、连接等越来越不一样

技术让空间的交易、连接、市场买卖越来越不一样了。

现在有了Airbnb，可以把家里多余的房拿出去出租，因为有了互联网，可以让办公室共享办公，因为有了互联网，可以网上租房子，可以买二手房，进行更多的交易。

由于技术进步，所有跟空间相关的交易发生了变化。

现在在美国纳斯达克专门有一个系统已经开发了关于区块链技术下的交易平台，哪怕有1平米的房收了租金，可以不经过批准体系，直接放到网上，自动审核形成合约，就可以变现了。通过数字货币，变成法币，进行这样的交换。这些技术都是在房地产领域、空间领域，交易形式改变以后带来的新机会。

小结

以上这五个变化，是房地产进入后开发时代空间创新发展的方向。

面对这样一个非常广阔的前景，不仅要知道我们在做固定的人造空间，更要知道技术、科学和人类行为的改变，对房地产的超级进化，将会带来非常好的机会，同时也让我们这个行业得到更快、更长足的发展，谢谢！