高级避税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效。

为了能解释的最通俗易懂，这里用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释更加清楚，这里省略了所购买房产的升值、租客每年加租等外加收入以及利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于此处所举例的数字。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。

这时候您有2个选择：

A. 您就这么一直收租，收租年限假定为20年，总租金收入为160万，20年后将地产以200万的价格卖出（20年升值1倍是很正常的），20年后的净收入就是260万。

B. 您可以用这100万的房产去申请抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率为5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以用于抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金的银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去申请抵押贷款（如同第一套），这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，接下来算算这种以滚雪球方式进行投资、20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋 投资25万 * 4 年租金 8万*4 本息6万*4 年净收入是2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金。

需要注意的是，房产价值20年间会有大幅增值，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使为了让计算简单明了，不去计较房产升值、租金增加、利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍！

终极避税

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？靠的就是1031交易法则。

大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，这个时候您可不要高兴的太早，山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢！ 对于这100万的收益，首先需要交30%的财产增值税（Capital gain），这一下30万利润没了。别急，剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最后年终，如果您有一半剩下，那就是万幸拉。如果您不懂避税，这钱可是硬当当的交出去的。但是如果您懂得使用1031 交易法则，您就可以1分钱税不用交！

所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以延迟交税。同样那个例子，在卖房后得到200万后，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！一年，您的净资产增加了100万，但不要交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

美国玩转避税法则暂时告一段落。避税是为了资产更好的翻倍。所以美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。

温馨提醒：避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的NNN租约，也要租客提供维修等票据。避税不是偷漏税，不是造假。在美国如果造假，处罚很严重。