“房贷”五档管理新规发布后，央行及银保监会对于落地房住不炒精神的各项措施完美收官。从2020年初的在疫情中保障经济回升给各大房企开出特别处方，到年中各项资金不得违规流入房地产，从三季度对12家房企开始实施“三道红线”融资管控试点，到年底最后一天出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。自此，金融口防范化解房地产这头灰犀牛带来的风险预控全面到位。

而各大房企原本高调庆祝的跨年晚会也在相互祝贺之中带上了一层浓浓的忧伤。2021年的房地产市场可能没有想象中的那么美好。

 

 

根据《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》显示，央妈和银保监会把银行分成了五档分别设最高限度。以下简称“房贷”五档管理新规。

最高档是中资大型银行，个人住房贷款占比上限为32.5%；

其次是为中型银行，个人住房贷款占比上限为20%。

第三是小型银行和非县域合作机构，个人住房贷款占比上限为17.5%；

第四是县域农合机构，个人住房贷款占比上限为12.5%；

第五档为村镇银行，个人住房贷款占比上限为7.5%。

“房贷”五档管理新规出台后意味着不可能再像以前那样，个人按揭贷款增速远远超过这个平均贷款增速，因为这样很快就会超标。这也意味着银行新增贷款投放可能更多的资金要投到制造业和小微企业等实体经济领域当中去。

 

图片转自国盛金融

 

按照“房贷”五档管理新规来对标，六大国有银行中，有四家银行超标，需要从今年开始压降房贷。分别是工行、建行、中国银行和邮储银行。中小银行中有招行、兴业银行及中信银行超标。

有人说，限制银行房地产贷款比例和个人购房贷款比例，其效果不亚于征收房地产税，楼市长达20年的大牛市或将结束，房价疯长将成为过去式。

 

 

我们在此提醒一点的是，楼市大牛市终结，但结构性小牛市仍存在。

“房贷”五档管理新规为楼市“去杠杆”摁住源源不断的水龙头，房企只有抓紧卖房子缓解困局，在大部分城市，降房价是大概率。由于上限管控，个人房贷的办理可能更加困难。如果房企或银行实行首付比例提高等措施，这可能误伤刚需买房人。

无论是“三道红线”也好，“房贷”五档管理新规也罢，开发商无序融资不可能了，买房投资升值预期应该进行下调，市场有价无市可能成为常态。短期不会冲击房价，但从长期的角度，可以参照日本楼市泡沫破灭之前的情况。

80年代，为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产，致使房地产价格暴涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人发现炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。但是，普通的工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。

日本银行于1989年开始收紧货币政策，分别在5月、10月、12月连续宣布调高利率，并宣布商业银行停止向房地产贷款；1990年3月，日本政府出台了《房地产融资总量规制》，严控土地总量和房地产的信贷规模。自此拉开了日本房价泡沫破灭的序幕。

从金融政策来看：我们的金融收紧没有釜底抽薪，整体上是循序渐进。但是，控制房贷规模与资金不得违规流入房地产与日本房价泡沫破灭之前的措施相似度有多大，请各位买房的朋友自行体会。

从楼市的市值来看：网上的数据为房地产总市值高达65万亿美元，约合450万亿人民币，相当于欧盟、日本、美国等房地产市值的总和。

从房价涨幅来看：平均涨幅从2003年的平均2000元/平米，涨到了2020年的平均10000元/平米。而北上广深等一线城市的房价更是涨幅在10-15倍左右。

从家庭财富增收途径来看：中国居民把未来都押在了房地产上面，普通中国家庭中77%财产是房地产，剩下23%才是金融资产。

从国民杠杆率来看：截至2020年三季度，国民债务占GDP的比率大概是270%。在债务不断上升的过程中，居民收入中有相当大一部分被用于支付债务利息支出等，可以用于消费的部分大幅减少。

因此，郭树清关于房地产金融化泡沫是“灰犀牛”的言论并非危言耸听，应该引起高度的重视。央行及银保监会正为防止房价泡沫破裂而努力，此时投资房产应更加小心。

中国央行前副行长吴晓灵曾表示：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，这是每个人都要面对的现实。

 

 

年前，深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。
 
有人说，这又是政府忽悠老百姓。其实，政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的，银行必须遵照执行。
银行发放房贷时，以参考价为准，不认你实际成交价格。
假设你购房的成交价格是1000万，政府参考价是700万，银行按700万给你7成贷款，是490万，你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房，银行给你5成贷款，350万，你的首付是650万，比例是65%。
也就是说，现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%，银行的房贷没有任何风险。

这还只是最新发放的房贷，对于老房贷，譬如在价格涨上去之前发的房贷，那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子，房价要跌65%以上，银行的房贷才有风险。
短期50%以上的跌幅，除非中国经济遭遇核弹级别的冲击，否则是不大可能的。
去年的新冠疫情，其实就是核弹级别，但中国经济依然挺过来了。
而且即使房价腰斩，也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债，只要购房人依然有还款能力和意愿，房贷风险依然是比较低的。

美国的次贷危机是零首付发给低收入乃至无收入群体导致的，但中国的房地产贷款是高首付，面向的是相对高收入群体，基本上都是优质贷款，没有次级贷款。
所以，中国政府其实已经为房价可能的下跌做好了充分的准备。房地产即使爆雷，也不会给金融系统带来灾难性的影响，系统风险的底线是能守住的。
从这个角度看，投资中国的银行是有很大的安全边际的。

全世界可能只有中国这样权威的政府才能进行这样的调控。无论是日本当年的房地产泡沫，还是美国2007年的次贷危机，其实各种危险的信号已经很明显了，但是在不干预少干预的自由市场思想的指导下，任其自由发展，最终坠入深渊。而且，政府即使想干预，也没有这样的权威和资源。
譬如，强制银行按照政府指导价发放房贷，西方国家就做不到。先不要说这违背了银行的自由经营权，西方的银行大多是私有的，政府即使下达了指令，人家也不一定能遵守。

中国的银行系统资源绝大部分是掌握在政府手中的，政府可以做到一盘棋，令行禁止。
包括我在内，市场对中国经济最大的担忧就是房地产。中国经济最大的泡沫可能在房地产。如果能让这个大泡泡不破裂，平安着陆，那中国经济绝对会创造一个新的神话。
现在看来这个神话可能要变成现实。在“房住不炒”政策的坚定实施下，房地产绑架中国银行从而绑架中国经济的风险越来越低了。
虽然政府不好也难以直接干预房子的真实交易价格，但是政府可以管住银行的放贷。只要炒房的资金主要不是出自银行，那房价可以随便炒，崩盘了，损失的是炒房人自己，银行不会陪绑。
 
房地产泡沫之所以可怕，是因为在自由放任的环境里，银行不可避免地会深深卷入，但是在社会主义中国，政府却可以做到最大程度的切割。房地产这颗雷即使爆了，那也是自爆，不会伤及无辜。
实际上，极大地提高购房的首付，不但降低了银行风险，也极大抑制了炒房的动机。炒房的高收益很大程度上来自于杠杆，如果是全额买房，投资收益率并不高。哪怕房价5年翻一番，那也只是年化15%的收益率，很多炒股的人看不上的。
但是，如果上一倍的杠杆，年化收益率就翻了一番，达到31%（暂不计资金成本）。这已经是很高了。
如果上3倍杠杆，也就是三成首付，那年化就是46%，绝对暴利了。
如果是5倍杠杆，2成首付，那就是58%的年化收益，那简直是诱人犯罪了。
在房价暴涨的时候，必须毫不手软地降低杠杆，一方面是对银行的保护，另一方面绝对是可以降低炒房收益的，从而抑制炒房的冲动。
所以，房住不炒背后的真实含义是，绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房，自己的钱随便炒，政府管不了也不想管，正如你拿着自己的钱去澳门赌博，政府管不了。但你赌输了，千万别连累全社会无辜的人。

当前政府就是这个态度。