房子有两个天然属性，一是居住属性，二是投资避险属性。虽然“房住不炒”喊了很多年，但无论政策如何调整，房子的这两个属性不会改变。

 

我们先看几组数据。

 

2020年，全国售价1000万元以上的豪宅成交量接近3万套。这3万套里，北上广深4个一线城市占到20106套。

 

2020年售价在5000万元以上的豪宅成交量，上海同比增长117%，广州同比增长165%，南京和深圳则增长了惊人的300%。

 

一二线城市豪宅销售火爆，底层因素只有一个，就是高净值家庭的避险性投资。

 

 

4月16日，国家统计局公布了今年一季度宏观经济数据，其中有三个关于房地产的数据：全国房地产开发投资同比增长25.6%；‍‍商品房销售面积‍‍同比增长63.8%；‍商品房销售额‍‍同比增长88.5%。

 

商品房销售额增速最快，说明房价整体还在涨。

 

 

这种情况不只发生在中国。2020年，英、德等国的房价涨幅超过7.8%，高于中国的5%。今年以来，韩国首尔住宅小区的平均挂牌价格上涨近20%，韩国总统为此道歉了三次。

 

甚至在那些因为地广人稀，房地产市场一直波澜不惊的国家，也出现了一房难求的景象。比如澳大利亚，今年3月，澳大利亚的房价涨幅创下了33年来的新高。再比如新西兰，这个大农场也出现了房子供不应求的情况，住宅缺口竟然达到了5万套。

 

这一系列数据的背后，是货币无底线超发造成的全球性心理恐慌。

 

 

在疫情暴发前，发达国家为了刺激低迷的经济，已经普遍推行低利率甚至负利率政策。2020年，疫情下的经济形势更加严峻，全球央行海量放水刺激经济。

 

美国放水上瘾。3月中旬，1.9万亿美元经济刺激方案生效（平均给每个美国纳税人发了1400美元），3月底，拜登又宣布计划在基础设施建设上投入超过2万亿美元。

 

美联储的超级大放水直接造成国际资产价格的暴涨，引起其他国家特别是新兴经济体的输入性通胀。

 

 

通胀导致恐慌，恐慌诱发经济波动，继而造成国际游资的避险性退出。

 

所以为了应对美国放水，不少新兴国家只能抢在美联储前加息。这一方面是为了遏制国内的高通胀，另一方面是为了防止美联储率先加息，引发国内的资金外流。

 

这实在是一个无奈之举，因为对很多新兴国家来说，目前疫情形势严峻、国内经济脆弱、债务负担沉重，此时并不是加息良机。

 

当美国随后通过加息把国外美元大量回流到本国市场时，很多像土耳其、越南这样经济存在泡沫的国家，即便有所准备，也很难避免资金外逃、货币贬值、经济崩盘等连锁情况。这些情况发生后，美国再杀个回马枪，就能以极低廉的价格抄底各国优质资产。

 

这就是美国放水收割世界的完整流程。不得不感叹，2021年真的是弱肉强食的一年。

 

 

目前，美国30年期抵押贷款利率比2010年还要低1.5%，而欧盟国家已经处在负0.5%的活期利率之下，这意味着人们把钱存在银行只能亏钱。

 

在对通胀预期的恐惧以及超低利率的刺激下，全球投资者都在用金钱投票。相比于股票等金融资产，人们更愿意买房，因为房地产作为实体资产，看得见、摸得着。

 

到今年年初，全球房地产行业的市值高达269万亿美元，是全球股票市值的2.5倍，房地产行业成为了承接全球增量资产的第一大蓄水池。

 

 

中国一二线城市豪宅的抢购潮以及全球主要国家房价的上涨，看上去是一个需求现象，其实背后不仅有货币利率政策的影响，更有各个国家如何处理资产泡沫的复杂问题。

 

未来几年，若有任何一国处理不慎，造成资产泡沫破裂，都会对全球经济造成负面的连锁效应。

 

 

客观地说，面对这样一个资产泡沫化、贫富悬殊日益增大、财富极度不安全的恐慌时刻，绝大多数的个人和家庭束手无策，不知道在这种时候该怎么守住自己的钱包。

 

但在4月16日，我和我的好朋友经济学家任泽平在直播中聊到这个问题的时候，我们两个还是有这样一个共识，就是“信心”，对中国经济前景的信心。为什么呢？

 

首先，在控制疫情以及处理与美国的贸易摩擦上，中国的表现都很不错。

 

在美元超发，人民币的升值压力阻碍出口的情况下，今年一季度中国商品的出口额还实现了同比38.7%的增长。这体现了危机之下中国保障全球商品供应的能力，‍‍体现了中国制造业大国的地位。

 

二是在美元超发的压力下，人民币保持了比较好的独立性，没有跟随美元的节奏频繁加息或放水。从资产配置的角度来看，人民币资产还是比较保值的。

 

三是中国的国内需求旺盛。双循环是一个有预见性的正确战略，内需只要能保证，中国就可能成为除了美国以外的第二个货币避险港。2020年，中国吸引外资的数量在历史上第一次超过了美国，这就是一个很有说服力的指标。

 

有这样的信心做铺垫，再来探讨在货币无底线超发、房地产投资持续增加的情况下，怎么看房地产市场和房价。

 

对于房地产，我和泽平有第二个共识，叫“分化”。看一个城市房地产的长期走势，人口怎么流最重要。

 

 

在城镇化的早期，人口从农村涌入城市，从一线到五六线城市人口普涨，‍‍而房价也同样普涨。

 

现在的中国已经告别这种房价普涨的阶段。近几年，我国的人口持续从低能级城市向一二线城市和大型城市圈聚集。在人口持续流入的一二线城市，房市火热，而在人口流出的城市，房价普遍下跌。

 

我们看看美国的铁锈区，再看看日本东京、大阪、名古屋都市圈之外的其他地方，就知道我们正在经历的状况和它们别无二致。

 

 

我在2014年去江苏做过一个调研，那时候就看到无锡、苏州、常州的房价连续几年上涨，但是附近的地级市镇江人口外流情况严重，房价是停滞的。所以从六七年前或者更早的时候起，分化就已经悄然开始了。

 

未来，类似的分化景象还会加剧。一个城市如果没有良好的产业经济、社会保障制度、创业氛围作为支撑，就留不下年轻人，房地产市场的发展也好不了，这就是为什么说跟着人口流动去买房是不会错的。

 

对年轻人来说，选择从事哪个行业很重要，选择在哪个城市奋斗‍‍也非常重要，2021年，是关键的选择之年。