辞旧岁，迎新春

春节假期的慵懒惬意转瞬即逝

立春已携着2022年北京冬奥会踏冰而来

万象更新，春芽破雪

正月初七

爱房网正式开工啦！

随着春节假期结束，初七一大清早，南昌各售楼部纷纷相继开工，朋友圈一派喜气洋洋之景。可是，过年聚会，大家会发现2021年各行各业都难，经济不景气，老百姓的生活并不好过。而举步维艰的2022年，我们的经济究竟要从哪发力？

内需？基建？出口？还是那个让我们又爱又恨的“夜壶”（房地产）？

01

2月5日大年初五，高层就焦急喊话要激发内需动力，主要意思就两点:

第一，一年之计在于春，要抓点紧早出政策早见效；

第二，只要能让大家消费，什么招都得使，家电下乡，冰雪旅游，绿色消费搞起来呀。

假期还没过完，稳增长稳经济的压力就已经来了。

2021年，社会消费品零售总额440823亿元，比上年增长12.5%，两年平均增速为3.9%。扣除价格因素，比上年实际增长10.7%。

乍一看，同比两位数增长，一片欣欣向荣，但是把数据解剖一下，问题就显露出来了。

下面我放两张社零数据的解剖图：

社零总额同比增速

社零月度环比增速

这么一看，2021年同比2020的增速一直在下滑，环比增速也是逐渐下滑的趋势，到了12月份，直接负增长了。

就跟我们的GDP一样，同比2020年增长了8.1%。可是掰开每个季度的增速，一季度18.3%，二季度7.9%，三季度4.9%，四季度4.0%。

逐季回落，能不慌吗？而社零难就难在，消费是十四亿人的个人行为，没办法强硬要求，也没办法统一执行。

经济形势摆在这了，老百姓兜里没钱，要提振消费，扩大内需，喊口号是没用的。

02

2021年中国经济的顶梁柱是出口。

2021年全年，我国货物贸易进出口总值39.1万亿元人民币，比2020年增长21.4%。其中，出口21.73万亿元，增长21.2%。

中国创纪录的出口强势延续到了12月份，全年贸易顺差再创新高，为因房地产市场滑坡和新冠疫情不时爆发拖累而减速的经济提供了支撑。

虽然2021年中国的外贸一骑红尘，但2022年我们出口的预期很稳健。

因为外部对居家工作技术和医疗设备的需求放缓，以及随着世界其他地区开始与新冠病毒共处，消费转向服务业。

商务部副部长此前也表示，2021年外贸登上了一个“高坡儿”，成绩来之不易，明年面临的形势依然复杂严峻，不确定、不稳定因素增多，供需两端均要承受巨大的压力，很可能要过一个“大坎儿”。

外部局势、疫情常态化等各种不稳定因素搅局，预计2022年我们的出口增速会下滑到10%左右。

有一个细节，很能说明问题。

2020年我们的出口增长主要来自发达经济体，而2021年更多转向发展中经济体。

2021年我国对发展中经济体的出口对出口整体增速的贡献率达到57%，2020年仅为16%。

这也侧面说明发达国家已经从疫情期的产业瘫痪转变为疫情常态化，快速恢复了生产，同时发达国家的财政补贴退坡也造成了本国的消费需求回落。

所以今年，中国出口增速将逐步放缓。但考虑到中国供应链的弹性以及解决运输瓶颈还需时间，外贸出口依然是今年的经济引擎之一，但是不可能再靠出口的一己之力支撑5%以上的GDP增速了。

03

内需不行，进口下滑，还有谁？

此刻你的脑子里一定是这两个字：基建。

从高层到地方，从经济学家到各大V，从新闻联播到野鸡频道，都在灌输给我们一个信仰：2022年，经济的引擎就是大基建。

2022年刚开始，多地重大基建工程项目就已经开工了，截止到1月10日，涉及的重大项目就超过5000个，总投资规模超3万亿。对比去年同期开工规模看，2021年截止1月19日，各地披露的已开工重大项目投资规模超1.2万亿，远不及今年以来已超3万亿的计划投资规模。

南昌亦如此。2021年12月底，南昌就启动了一批“胡子工程”开工仪式，那些长期处于停工、难启动的烂尾工程被“点名”，重新启动了施工。从那一刻开始，南昌的基建，似乎也迎来了史无前例的加速度。

不仅仅是“胡子工程”，南昌一大批重点交通项目，也在2022年年初陆续完工，今年上半年将迎来一个高潮期。2022年1月5日，桃新大道二标段正式通车；1月18日，西二环也正式启动建设；1月20日，沿江中北大道提升改造正式通车；1月20日，桃花路综合改造工程正式通车；1月20日，象山南路南延综合改造工程基本通车；1月底，洛阳东路综合改造迎来通车；1月底，艾溪湖隧道迎来通车；3月，桃新大道三标段将迎来通车；7月，昌西大道将全线通车；7月，南外环断头路将通车……

当大家消费意愿降低，企业的投资和出口能力也下降，整个市场的经济流动性都降低了，这个时候，基建，确实是拉动经济的好帮手。

但是，很多人都忽略了基建投资回报率低的问题。基建是个只吃不吐的吞金兽，钱投进去了却轻易挣不回来。

比如高铁，总里程近4万公里，每天亏损1.5亿，一年亏损500多亿；

比如地铁，全国20多个开通了地铁的城市，盈利的只有7个，每年需政府补贴400多亿；

比如高速公路，通行费用的8成得用来偿还债务，从2014年开始，全国收费公路的通行费用就已经不足以偿还其债务本息，并且差额呈扩大趋势。

这样一来还债就成了问题。于是就出现了高铁运营不挣钱，高铁站附近搞个高铁新城卖卖地；地铁运营亏损，给鸟不拉屎的远郊拉一根地铁，卖地回血。

绕来绕去最终还是要围绕土地做文章。

04

说一千道一万，基建要活起来，离不开土地。那个让你又爱又恨的“夜壶”，今年，还得偷摸拿出来用一用。如果说基建是大声吆喝的一张“明牌”，那房地产就是暗度陈仓的那根“暗线”。

基建最大的问题，第一资金受限，尤其是地方；第二回报率太低，投进去的钱一时半会收不回来，资金回流太慢。

恰巧，房地产不仅可以解决这两个问题，还能激活基建项目。

一块商品房土地从拍卖到销售一般需要半年左右的时间，整个销售周期大概在半年到两年左右。也就是说从拍地那一刻起，最多两三年的时间就可以连本带利完全收回来。

这不比搞基建回钱快？不比搞外贸更自主？不比拉内需更容易？

整体房价一片稳定，前两年跌的热点城市的价值板块，可以适当涨一涨，不影响整体大局。而为了配合个别城市的上涨，地方会适当放松限价、甚至购房资格、限售等条件。所谓“房住不炒，因城施策”就是这个意思。

所以说，今年的楼市，真的是个救急的夜壶，大多数时候塞在床底，尿急的时候必须得拿出来用用。

今年的经济引擎。基建喊的最响亮；楼市用的最有安全感；出口最让人不放心；内需别指望，指定拖后腿。