昨天路过宝山万达，突然感觉哪里不对劲。

仔细一看，连肯德基都关门了。这可是肯德基啊，在中国开了几十年店，什么风浪没见过？我当时就愣了，赶紧问了下保安大哥。

结果更离谱：房东还想涨租。

在这样的经济形势下，房东依然认为自家的店铺很抢手，租户却直接躺平，把门一关就离开。反正是赚不到钱，何必还受那份窝囊气？

这件事让我想起2018年的时候，那时候商场里的热门店很抢手，排队都排不上。现在？大厅空荡荡的，就零零散散几个人，还都是来吹空调的大爷大妈。

今天就和大家聊聊商场这摊子事。说实话，我观察这个行业好几年了，现在的惨状真的超出了大部分人的想象。

数据不会骗人，商场确实凉了

先说个震撼的数字。

上海现在平均8万人就有一家大型购物中心。东京呢？20万人才配一个。也就是说，上海的人均商场面积全球第二，仅次于迪拜，是东京的三倍多。

这还不止——2025年上海要新开设60个商业中心，光闵行区就要开12家，总面积超过100万平方米。

我当时看到这数据，第一反应是：疯了吗？

现在的商场日均客流只有1.87万人，比2015年的巅峰期4.7万人跌了一大半。在这种情况下，还要大规模开新店？这不是往火坑里跳吗？

但仔细想想，也能理解。很多项目早就立项了，资金都投进去了，不开也得开。就像一列高速行驶的火车，想停下来没那么容易。

钱袋子紧了，谁还逛商场

核心问题其实很简单：大家没钱了。

上海前5个月的社会消费总额达到了6872亿元，和去年同期相比增长了1.4%。得说，上海可是全国的经济重心，只不过这增速没达到全国平均水平的5%。

更有意思的是，越富裕的城市，消费反而越节制。为啥？

我琢磨了很久，觉得有两个原因：

第一，裁员潮。

近两年来推进降本增效，大城市里的白领受到很大影响：以往月薪三万的，现在连两万都拿不到；有的直接就待业在家，没了收入，还逛什么商场？

第二，财富缩水。

房价降了，股市也不太好，一线城市的中产阶层，账面上的财富流失了多少？以前觉得自己有几百万资产，现在一计算，可能还欠着银行的钱。

心理落差太大了。以前买个包不眨眼，现在连咖啡都要考虑一下值不值。

这种消费心理的变化，比经济数据更可怕。因为一旦形成习惯，很难改变。

商场倒闭，从来不打招呼

太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹、上海置地广场……这些名字熟悉吧？

全都关了。

有些是时代变迁的必然，有些纯粹是运气不好。但共同点是，倒闭的时候都很突然。前一天还在营业，第二天就贴封条了。

我印象最深的是闵行爱琴海。2017年才开业，商业面积50万方，绝对的巨无霸。当时开业的时候，我还专门去凑过热闹，人山人海的。

当下室外风情街的闲置率都达到了90%，里面那叫一个冷冷清清。马路对面是华润万象城，今年还要新开12个商场来分客流，竞争能有多激烈？看看闵行商场地图就清楚了，到处都是点。

更惨的是那些新开的商场。十个里面七八个都凉凉。不管设计多么前卫，装修多么豪华，就是没人气。

钱投进去了，回不来了。投资人欲哭无泪。

高端商场也扛不住了

以前觉得，起码高端商场还能撑住。毕竟有钱人总是有钱的嘛。

结果数据打脸了。

恒隆集团2024年商场收入降了3%，高端商场降得更多，有4%。太古地产也差不多，北京三里屯太古里销售额小降，成都太古里跌了14%，上海兴业太古汇直接跌了13.9%。

连北京SKP这个全国销冠都不行了。2024年销售额220亿，比2023年的265亿少了45亿，跌幅17%。

要知道这可是SKP啊——爱马仕、LV、香奈儿全球顶级奢侈品牌的聚集地。连这里都卖不动货了，说明问题有多严重。

房东也开始慌了

最直观的感受是租金跳水。

全国重要城市商铺平均租金是24.16元每平方米每天，环比降了0.35%；购物中心商铺租金27.05元，降了0.12%。

别小看这些数字，这可是连续第三年下跌。

更吓人的是空置率——全国21座城市优质零售地产平均空置率是10.7%，处在历史高水准。得知道，行业标准是5%，5A等级要求控制在3%以下。

10.7%意味着什么？十个铺子里有一个空着。

房东们终于明白了，不是租户不给力，是市场真的不行了。再不降租金，连个看铺的人都找不到。

王健林都在卖商场

最让我感慨的是万达的变化。

王健林2024年前三季度收入是399.26亿，虽说同比涨了1.8%吧，可净利润从110.57亿降到97.79亿。

更为关键的是，王健林在疯狂卖商场——2023年卖了71座，2024年卖了30多座，到了2025年又打包卖了48座，这么一弄就套了500亿。

这说明什么？说明王健林也知道，商业地产的价值在持续下跌。与其等着继续贬值，不如趁早变现。

连万达都这样，其他开发商的日子可想而知。

转型求生，各显神通

不是所有商场都在等死。聪明的已经开始转型了。

路径一：二次元化
上海五角场百联XG以及静安大悦城是很成功的范例。哔哩哔哩世界刚一开张，排队的年轻人就源源不断。

但二次元不是万能药。要真正了解这个圈子，知道他们喜欢什么，怎么消费，才能做好。很多商场学个皮毛就以为能成功，结果还是凉凉。

路径二：平民化
引入大量平价餐饮，降低消费门槛。毕竟现在还有稳定流量的，要么跟孩子有关，要么跟吃有关。

外卖吃腻了，总要出来换换口味吧？

路径三：银发族主题
老龄化社会，银发族的消费能力不容小觑。而且他们有时间，有意愿出门社交。

可是这个市场还没完全开发出来，得花时间来验证。

供给过剩的死循环

说白了，现在的问题是供给严重过剩。

商场太多了，消费者就那么多，钱包就那么大。你新开一家，必然要从别家分流。结果就是大家一起亏钱。

就像三个和尚挑水的故事。一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝。

现在商场的情况就是这样。开得越多，单店生意越差，整体效益越低。

但问题是，已经规划的项目停不下来。华润置地还要新开41座购物中心，龙湖集团也有11个新项目入市。

明知道是过剩，还要继续建。为什么？因为钱已经投进去了，不建也要亏，建了还有一线希望。

轻资产模式成主流
聪明的开发商已经开始转型了。

不再持有物业，转为输出管理服务和品牌。华润置地的运营收益超过22亿，租金收入才6亿多，万达也是这样的方式。

这么做的好处是：占用资金少，风险低，还能有稳定的管理费收入。

但问题是，这个市场就这么大，能容纳多少管理公司？竞争只会越来越激烈。

行业需要踩刹车了
我觉得，商场建设也该像房地产一样调控了。

对那些建得太多的城市和地区，应该暂停新增土地供应，让已有的慢慢消化，市场也缓一缓。

否则就是劣币驱逐良币。好商场被拖垮，差商场也活不下去。最后大家一起完蛋。

但这需要政府的宏观调控，纯靠市场自发调节，时间太长，代价太大。

消费者主权时代来了
从另一个角度看，这也不全是坏事。

之前商场不是很常见，顾客可选择的不多；如今供应变得充裕了，竞争也跟着变大了，商场没办法，只能提升服务质量，对运营模式进行调整。

谁能提供更好的体验，更个性化的服务，谁就能脱颖而出。

消费者主权时代，真正来了。

写在最后

购物中心的严重困局，从根本来说，反映的是经济转型时候的痛苦。

老的商业模式不行了，新的还没完全成型。在这个过程中，必然有人成功，有人失败。

但我相信，市场会找到出路。可能是二次元，可能是银发族，可能是我们现在还想不到的新业态。

关键是要保持开放心态，不断学习，不断调整。

毕竟，唯一不变的就是变化本身。