前两期里，我们从出清存货要用多长时间的角度来讨论美国的楼市，把房屋看做一种消费品，会按一般的供求规律行事。房地产不是常被称为“真实的”实业（real estate）吗？但房地产的性质相当独特：（1）对经济的影响复杂得多； （2） 常常是房价越贵大众越买，追涨杀跌超过股市。

　　目前的美国经济就连制造业（甚至汽车制造）都在好转，但整体的回复仍然步履艰难，前景堪忧。一个重要原因，是房地产过去供求的严重失衡至今还是个重轭。在美国住房的总价值超过了其他任何门类的财富，几乎是居第二位的退休基金价值的两倍，相当于GDP的160%（2006年）。它疲软地趴在市场上就像一枚沉重的砝码，牵累着经济天平回摆不过来。

　　越贵越有人乐意追捧，不能不使人感到房地产其实特别的“不真实”（unreal）。比《“居者有其屋”的需求复杂得多，购房者所追求的往往不在房屋的“居”的功能，而在它社会阶层的识别功能。相当程度上房屋是一种“地位商品”，就像我在“市场的青铜法则系列”里屡屡提到的。据说眼下国内的适婚男士压力特重，如果没有能力置房的话，娶妻大有困扰，就像无巢族，连麻雀都不会飞来。房屋作为社会地位象征的价值观弥漫，对经济造成了很大的扭曲。我的一个老朋友，哥伦比亚大学的经济学教授，上海人魏尚进甚至非常认真地判定，为了准备给儿子买房以便娶妻，是中国居民目前储蓄率超高的一个主要原因，连带影响了出口、消费、汇率扭曲等种种后果。那么只有独养女儿的家庭储蓄率为什么也不低呢？难道是为了买房招赘吗？

　　我在以前讨论楼市时，曾有“财富不论在哪行哪业产生，就像涓涓细流归于大海一样，最终流入房产”的评述。其中一个依据，就是一般民众是以房产来标识自己的市场成就的。这里有两个我讲课时常用的小例子，可以帮助理解。1995年我去新加坡开会，住在一位任教于国立大学的朋友家里。因为他是教授，用国家提供的“组屋”有五间卧室，租金极为低廉，我住的相当惬意；3年后我又访问新加坡大学，但这位朋友已搬离“组屋”，住进了自己买的联体别墅，不过两个狭窄的卧室，却花了他（和银行按揭的）200万新元。然而他非常自豪，放弃便宜的组屋不买也不续租，他终于能更上层楼了。为了我借住，他慷慨地命孩子挤到他和太太的卧室里。我心里颇有打扰的歉疚，第二天就托词搬到酒店去住了。但这位朋友很质朴，看来绝不是贪图奢华之徒。另一个小故事兴许能做些补充说明。有一次我应一个香港学生的要求替他写求职的推荐信，她刚在港大商科毕业。我发觉她的通讯地址是借用同学的，随便问了一下原因；她解释说，同学家住在港岛的高尚地段，公司录用的机会将大大增加。当你住在香港的那个区域，不但揭示出你的家世和阶层，而且能裁判你的能力，甚至预兆了你的品格，“居”之为用大兮，世人可轻乎哉！

　　因此以拥有和租用房屋的费用，即售租比来衡量的话，国内一线城市早已超过360个月，上海北京深圳的的平均水平当在40年甚至50年以上。在成本差别这样悬殊的市面，人们购房的热忱还是有增无减，姑娘还要逼小伙拿出房子否则没有结婚诚意，除了“地位”功能，背后一定还有原因。那就是房地产投资有能力跑赢通货膨胀。

　　对抗不可避免的通货膨胀趋势是一场马拉松，有可能胜出的实在不多。美元在不断走软：自去年6月至今美元下跌了17.3%。（又如，2005年11月至2008年4月曾下跌了22.6%，2002年2月至2004年底曾下跌了33%，而1985年3月至1987年底则下跌了4.9%。）一般认为，对付全球经济这个至关重要的趋势有几种对策，买其他币种，买商品期货、买黄金；买股票；和买房产——投资到“真实的实业”。而其中能打持久战的阵地，还只有股市和楼市。

　　其中的道理可能会很深入，但要有浅出的理解也并不难，让我们用几个小故事来举证。笔者1981年底留学美国，当时在上海财大读国际金融的硕士班。自费留学，国家恩准换得25块美金，按当年的官定汇率1:1.72，花了我43元人民币。但是由香港飞美国的单程机票大约1100美元，相当于人民币1900元，港币4500元（当时1块港币相当4毛2分人民币）。机票对我每月39元的硕士助学金来说是个“天文数字”，就是不吃不喝也得积4年多。靠在香港工作的舅舅慷慨赞助，我才得以成行。对于舅舅的恩情我会终身不忘，但若是向银行借了这笔机票钱，到今天得还多少人民币，才算是“双赢”呢？这个小例子对人们理解通货膨胀是活生生的。据公允计算认为，30年前的1块钱约值现在的8块3毛3，缩水了有88%。但现实中我们的感觉，那时的一元钱要强过眼下的一百元。当时一个家庭要能积蓄1000元，非得全家胼手胝足5年以上不能做到，难度甚至超过现在积蓄100万元，即1000元的1000倍。当年上海的一名大学毕业生月薪68元，可是10年后很少有超过80元的；现在工作了10年的大学生月收入是多少？至少100倍吧。

　　那么，对于当时舅舅资助的机票钱1900元人民币，今天的我应该怎样来回报呢？还1900元？可能还不够吃一顿晚餐；还一张单程赴美机票？值不了5000元；还通货膨胀调整后的15833元人民币，就像金融分析里常做的“可比的分析”那样？至多顶我半个月的工资，同当时我的劳动价值相比，又是百倍的差异！