投资楼市的长期趋势以抵御通胀的讨论已占了本栏目过长的篇幅，为了打住，本期把主旨先亮明：人口变化是经济持续发展的最关键因素（既是因亦为果），它制约房地产市场的长程趋势更其如此。对美国，对日本，对市场上的任何现代社会，都是这样。

　　对美国的房地产有充沛的后劲长跑的判断，是因为在发达国家中，美国无论在人口结构、规模和成长率都是最健康的；而日本房地产二十年来每下愈况，回复的希望渺茫，也是日本人口的生育率趋低、老龄化、且富二代的拼搏精神和承担风险的意愿大不如前的缘故。只是日本的货币和产业政策，乃至更为皮相的投机炒作、汇率利率操控等更形突出，更易得到热议，同时出现的人口增长拐点导致规模持续萎缩这个釜底抽薪的变化反而被淹没轻忽了。

　　对中国来讲，刚发布的第六次人口普查结果提供了相当好的信息源，尤其值得在房地产市场博弈的各方认真去解读。我们有机会将详加探讨。

　　以香港房地产市场为例，过去对它的成功因素讨论得非常多，有个最关键的原因似乎没强调得充分，就是1950年代后的冷战禁运，迫使大陆闭关锁国自力更生，只留下港岛这扇唯一的窄门替六亿人和外界交流。导致的结果， 第一，是那个时代大陆几乎所有进出口物流都须经过香港的机运，锻炼出香港几代人的专业阶层，雁过拔毛的结果使大量财富留存下来；第二，大陆许多有才具的人想方设法移居港岛。在改善际遇的压力下，勤俭坚韧甘当风险，他们的经济企图心特别旺盛。源源不断的物流和人流，致富了小岛的地产。造成的局面就如港人经常调侃的，“全香港的人都在替李嘉诚打工”，而不是“替包玉刚打工”。包兆龙、包玉刚父子基于从上海撤走到港的教训，以为只有“动产”才是安全的，因此全心经营船运，以便时势一变，即可转移离港。期间也不无兴盛的年头，但当长程的趋势显露出来，包玉刚上得岸来力争九龙仓的时候，发觉事随势移，港人全在为“不动产”打工，不止为李嘉诚，还为李兆基、郭家、郑家……在打工。

　　香港的先发优势局面一直延续至今，近期还没放缓。虽然它的人口增殖率已经降低到0.78%,在全球范围都是最低的，但大陆先富起来的一族纷纷前往香港置产投资，加上不少大陆孕妇前往港岛生育，对香港房地产市场形成了强有力的新支撑。

　　另一个方面，香港政府不再会轻易尝试平抑它的房地产价格。不但拥有自住房和投资楼市的群体不乐意——他们追求投资回报和地位象征，正待购房的群体可能更不乐意——一旦成了屋主他们必然期望房价节节攀升。看不明白这层浅显的道理，董建华在执政之初企图靠政府干预来增加土地和廉租屋的供应，下压房价的结果造成了民怨鼎沸，（“有巢氏”向来比“蜗牛族”有更大的声音和政治影响力，）使他民心大失。把这个教训看在眼里的，自然不止香港的政治家和民意代表。

　　尽管服膺儒家价值的华人社区的经验对我们的房地产市场或许更有借鉴意义，大家还是来看一下美国房地产市场的现状和趋势。判断美国的局面相对要容易不少，因为他们的规则较透明，信息很翔实及时，统计方法也科学些。具体细节不需要笔者来缕述，资料都列在网上，非常方便搜寻。例如，你不妨查看www.city-data.com，美国的每一个市镇居民点（几千个人的居民点，以邮政编码为单元）的详尽资料可说做到了“应有尽有”，更新及时，已经涵盖了去年完成的最近一次人口普查（也是十年一度）的数据。由于定义和口径准确，不同市镇的可比性相当高，略加排比，你就能“得窥全豹”。下面是南加州的小案例：2011年四月南加州（六个县两千余万居民，约占美国总人口的5%）的住房市场现状。

　　南加州今年四月和2010年四月的同比数据表明，住房的销售量（栋）下降了9.2%，其中大家熟知也可能有亲朋住在那里的三个大县分别是：洛杉矶县 -9.9%， 橙县 -6.9%， 圣地亚哥县 -0.5%；与销售价位的历史高点相比，则大幅下降了54.3% （2005年六月 40156栋，2011年四月 18344栋）。从售出的住房的中位价格来分析，一年来同比下降了1.8% （洛杉矶县 -2.9%， 橙县 -0.0%， 圣地亚哥县 -1.1%）；与历史上最高的销售中位价格相比，则大幅下降了45% （2007年七月 $505000，2011年四月 $280000; 历史的最低价位发生在2009年四月：$247000）。

　　我们注意到美国对房市购买力的统计，大都用中位价格而非平均价格。均价超过中位价，虽然表明财富分配和住房负担的不平衡，但不影响居住的基本功能。均价超过中位价的偏度（skewness）大，在一定程度上反而是件好事：豪宅的存在为差别税率的物业税征收培养了税基，转移出去就能补贴廉租房。

　　房市购买力的一个重要数据是中位年龄，反映地段内居民的年龄结构。2010年美国人口的中位年龄为36.8岁，日本为44.6岁。另一个重要数据是该国人口的抚养比，即工作年龄人口（15-64岁）和老年人口（65岁及以上）之比的指标。人口增减的规律鲜明，能够计算和预测准确。在1970-2010和2010-2050两个40年的时间跨度里，美国的抚养比从5.3降到了4.6，到2050年又将降至2.5；日本是相应抚养比从8.6降到了目前的2.6，到2050年将继续下降到1.2。如此看来东京的房屋重振的可能性几乎没有。

　　大陆人口的中位年龄，据国际评测（如维基的数字），2010年是35.2（香港和台湾分别为42.8和37.0），比十年前上升了5岁还多，十年后可能还要上升到39岁。迅速老龄化，考虑到我国社会保障体系还有待加强，对房地产市场的长期投资是很不利的，足堪忧虑。