近年来中国的发展远超过世界平均水准，继我们越过德国成为全球出口大国之首、越过日本而为第二大经济体，哪年能超出美国跃为世界第一经济大国于是成了热题。人言言殊很正常，不过笔者以为，更有意义的是，中国变成人口第二对我们的市场经济有何影响？十五年之内，印度将取代中国成为人口最众多的国度。这个变化注定要兑现，无论哪家做的预测，上下差不了两三年，相比中国升为经济老大，沦为人口老二要确实得多。用打高尔夫的术语，前者有如四杆洞的一杆进洞，可能性不是没有，运气的成分居多；而后者则像果岭上离洞口只有三码的球，只需轻轻一推。

　　须知中国和印度的人口长跑是发生在“比慢”的竞赛里：印度的人口增长在变缓，中国则处于陡降的过程。根据第六次人口普查的结果，官方的数据认为中国妇女的“总和生育率”目前是1.8-1.9，而人口学专家的测算是已经降到了1.6以下。“总和生育率”（total fertility rate, or TFR）乃指一位女性一生里生育的子女个数，要维持人口的简单规模，TFR须在2.1左右，补偿父母之上的0.1是孩子有夭折的可能。两者估算的差距，对经济乃至整个社会的长程发展都是至关重要的。如果TFR不足1.6 的话，那么中国人口在2015年就达到顶峰而后萎缩，劳动力（16-60岁）的供应现在就趋缓，2025年前达到顶峰而后萎缩，而不是官方数据所推测的那样，将在推迟十年要等到2026和2036才会出现“拐点”。作为其必然的后果之一，老龄化的提前到来，对于我们建设“老有所养”的保障体系挑战将十分严峻。

　　是否需要在“计划生育”的方略上改弦易辙，什么时候实施，因此值得整个社会严重的关切。三十余年前，我们非常及时地推行“一胎化”的政策，有效遏制了“人口”的增长，据计生委的测算，大约减少了四亿人的出生。这是一个很大的成绩。当时对内在逻辑的理解是正确的，在成为“人手”之先，人首先是“人口”，要消耗资源，要占据空间。即便成了人，要没有相应的资本和技术配备，很难成为“人手”，或者效率低下，“手”不足以“糊口”。与其夭亡于饥荒、疫疾、战乱，或悲惨地活着，不如不生。随着中国的改革，个人能在市场里寻找机会；而开放带来的资金技术，也把他们配置到更能发挥“手”的效能的生产上去，活力就不断释放和涌现。进一步，怎样把“人手”提升为“人脑”，使得“人手”更有效能，日益成为新的挑战。对于现时的中国，这个需求极为突出。“一胎化”政策已经绵恒了两辈人，试想两个独生子女结合又只能生一个孩子的话，六个长辈悉心照料一个后代，提携捧负不遗余力；等到六个老人渐次推出劳动市场，要靠这根独苗来捧负他们，难矣（目前中国14岁以下的仅占总人口的16.6%，而十年前还有23%）。况且，六个长辈的爱心呵护，就能培养出一个“人脑”，带来极大的生产力？否则，小孩纵然有百般的“孝心”，也捧负不起啊。（对于“人脑”培养的问题，有机会我们再来检讨。）

　　无论如何，人口政策的认真检讨是势在必行，不然中国人要吃大苦头的。国内有不少专家在研究对策上呼吁调整，比如，我的老友上海科学院的左学金院长、我在美国德州大学的同学人民大学的顾宝昌教授、以及人民大学纪宝成校长，都是很有造诣、责任感强烈的学者，读者可以关注他们的分析和呼吁。另一方面，计生委三十年来的运作，成就斐然，但也扩张成一个庞大的机构。据报道，它的专职干部达到了五十万人，辅助人员也有六百万之谱，影响力很大。两者的对话切磋，理应为我国的人口方略提出更妥切的长远方案。

　　让我们还是回到对房地产投资的讨论。“总和生育率”的下跌对日本国的经济，尤其是地产市场的影响犹如釜底抽薪，对中国的影响自然无法忽视。国际经济组织对各国多年来的考察表明， “总和生育率”的下降趋势一旦形成，要逆转它非常困难。更严峻的是中国新生儿的性别，男婴大幅超过女婴，目前的女性青少年起码少了2000万人，因而要求更高的“总和生育率”。

　　以极端的情况，六个老人的房子由一个小辈来接盘，楼市的长期趋势如何是不难想见的：不可能全面开花，意味着城市之间的不均衡发展将加剧。在通货膨胀的年代，你的房地产该投资到哪个城市，就等于你要把养老的蛋房子放进哪个篮子里？一个原则，问问自己，你要是有了钱想到哪个城市去居住？问问年轻人，他们想到哪个城市去工作去谋发展？

　　推己及人，你大致能理解，内蒙人发达之后会去鄂尔多斯吗？山西的煤老板发达后会留在大同吗？成功的东北人想去大连再进军北京，成功的浙江人想去杭州再进军上海，其逻辑同马化腾和史玉柱进军香港购置亿元豪宅是一样的。

　　全球化的竞争格局，资金的流向并不平坦化，房地产的投资将更加汇流到有限的几个一线大都邑（Hub）。在中国是北京、上海、深圳、香港等，在美国是纽约、洛杉矶、迈亚密等，在世界还有巴黎、伦敦等。仅仅去年一年里，曼哈顿卖出的房屋将近20%由外国人购得，其中第五大道1500万美元的高级公寓的买主超过一半是外国人；巴黎所谓“金三角”的顶级公寓由于俄国人、中国人、巴西人和中东人的争购，价格上升了40%；到伦敦买房子的人的国籍有61个，比2009年又多了15国，其中多半是俄国人、中国人、印度人和中东人；而香港在大陆买客的抬举之下，房价比伦敦贵出52%， 超出纽约市的房价更高达111% ……

　　相形之下，上海的豪宅价格也挺吓人。昨天手机收到一条短信，说“翠湖天地顶楼复式459平，5房3厅6卫2厨，15万每平……”，建议你买的口气似乎还是个“笋盘”。我虽远在洛杉矶，但从每天铺天盖地，90%以上是催你看房买房的垃圾短信里就能体验到国内楼市的脉动。请看这个交易“便宜”到什么程度：15万人民币1平方米，相当于2100美元1平方英尺；换成美国的算法，则要增加到$2620，因为美国的套内面积是100%，不比国内的得房率在80%左右。眼下美国的曼哈顿，新造的顶级公寓每平方英尺的价格不超过$1300；洛杉矶顶级地段城西森林的公寓每平方英尺的价格约为$600；芝加哥密歇根湖畔的顶级公寓每平方英尺的价格在$400左右；而迈亚密的超级海景公寓每平方英尺的价格连$250都不到……