2011财新峰会在北京开幕。本次峰会主题为寻找真实的成长。多位官员和学者在峰会上对中国未来最重要的问题展开了讨论。

刘明康：平台贷款已清理60%

　　“截至9月底，地方融资平台贷款的清理整顿进度已经达到60%。”银监会前主席刘明康昨天透露。

　　刘明康表示，在10.7万亿元的地方政府债务中，80%来自银行贷款，但由于“早发现、早干预、早处置”，整体风险可控。他进一步解释说，由于监管当局及时要求银行业对平台贷款逐包打开、逐笔评估、逐步整改、保全增信，目前的平台贷款覆盖率已有较大改进。

　　刘明康介绍，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

　　刘明康透露，由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。

谢国忠：房价掉下来对中国是好事

　　独立经济学家谢国忠昨天指出，如果中国房价掉下来，对国家经济是好事。他认为，中国政府只要以后6个月咬咬牙，走过来，中国的未来是非常灿烂的。“任何人说救市的话，是醉翁之意不在酒，是为了把房地产炒起来，是救自己”。

　　“中国的房地产泡沫是爆了。”谢国忠坦言，“去年我认为房地产会拖到2012年才会倒，今年上半年我改变了我的看法，下半年就会倒。”他进一步解释，上半年没有倒的原因是开发商把任何和房地产开发商做生意的都变成了他的融资平台。但是今天能够借给他的行业已经借完了，因此房地产大幅度下降是必然的。

　　在谢国忠看来，政府如果出手对房地产救市，对中国长期来说就是负面的。“因为又一次证实中国赚钱的模式就是只要绑架政府、绑架银行就倒不了，这个经济模式不打破，这个经济是没有出路的。”

相关评论：中国的房地产泡沫迟早破裂（宋圭武）

　　中国的房地产泡沫迟早是要破裂的，不在今天，就在明天。

　　对房屋的需求，有两部分。

　　一部分是实际的生活和工作需求，也就是居住需求和办公需求，这部分属于基本需求。而对房屋的基本需求，不可能是无限的。一般情况，应是有一个递减的趋势。但在短期内，也有可能基本需求上升或较大规模上升。

　　一部分是投机需求，也就是有些人将房屋投资通过资本形式来经营，这部分需求是无限的。这里虽然需求无限，但经济系统所能容许的房屋价格的上涨幅度肯定是有限的，因为从长期看，平均利润规律是最终规律，是不可违背的。

　　两种因素叠加在一起，房地产市场若出现泡沫，最终就是要破裂的。

　　土地问题是中国的重大问题，若不及时采取有效对策，未来中国将是十分危险的。

　　中国政府应提倡在荒地以及一些边远地区进行房地产开发，同时，通过改善交通来加强边远地区与城市地区的交流。

　　好地和城市周围的农田应禁止房地产开发，这是一种短期行为。若大家都这样做，最终有一天，全国的粮食危机和蔬菜危机就会爆发，人口危机也会爆发。因为很多的失地农民就是一个非常危险的因素。

　　据说，有四千多万的失地农民，这是一个十分庞大的数字，也是一个十分危险的数字。

　　中国应放缓城市化的速度。要限制农民工的盲目流动。

　　全国所有的土地收入都归国家，不应归地方财政，由国家统一支配。这有利于遏制地方政府的投资扩张，也有利于进一步规范地方财政收入。

　　二元经济和社会结构是一个过渡阶段，在条件许可的情况下，要平稳过渡，不能急于过渡，过渡不能太理想主义。太急躁就是盲目，就是农民性。

　　社会公平的理想，其实现永远是一个过程。改造社会也需要理性精神。目前，中国在发展中，包括消除城乡二元经济和社会结构，也体现出了一种浪漫加急躁的情怀，这是十分不好的。

相关评论：房价下跌对七成以上国民没好处 （童大焕）

　　北师大房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授的两则微博，再次像“没有4000万不要来见我”一样引起轩然大波。他于2011年11月7日、8日在个人新浪微博上称：“房价下跌谁高兴谁倒霉？高兴：没房的家庭，约占家庭数的4%~6%；未婚但考虑买房的人，约占城市人口10%。倒霉：占86%的有房家庭（财产缩水）、地方政府（财政收入下降）、银行（信贷收入下降）、财税部门（难收税费）、产业链上就业者（下岗失业），及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体，你懂的。现在全国86%以上家庭拥有私房（不很精确，因为每年总有私房被拆，又有很多买了新房，此数字总体呈上升趋势），2亿多流动人口按照我们国家的管理体制都是农民，不是市民，在农村基本都有房子，不在谈论之列，城市流动人口基本在老家也都有房子。”

　　任志强也加入了争论的行列，他在新浪微博上写道：“看了许多评论，大多数人不了解中国城镇的住房现状。城镇住房私有化率中不包括农村住房。总理报告数为87.4%，指个人产权的住房。每年会有拆除和新增。因此董藩教授用了约86%的数。但住房私有中包括个人拥有的第二套和多代人居住一套的现象。其中商品房约35%，房改房约40%，余者为原有私房和保障等。另有7%左右的原有公房和城镇区划改变时的农村转为城镇的房屋。可以说绝大多数中国家庭都有住房。是否有房不论城乡，都为有房户。但住房条件差和多代同住的家庭比例超过40%，大量农村有房户家庭分户向城镇转移，新婚家庭分户等形成巨大住房需求。每年城镇新增家庭约1100户至1300户。全国现有城镇住房约190亿平米，包括非成套住房。约合2.4亿套（含非成套折算）。约2.4亿户、6.7亿多人。私有化率中拥有第二套住房家庭的比例约12.5%。约2400万套。用于出租的约62%，偶尔居住的约30%，其它有用于营业、办公、仓库等用途和空置的。城镇空置住房的约占其中的3%左右。”

　　根据任志强的“精算数据”，加上现有农村住房高达三分之一空置的事实，再根据第六次人口普查的结论，可以大致推算出中国到底多少人还有住房需求（不考虑投资部分）。

　　根据2010年第六次全国人口普查结果，当前中国大陆31个省、自治区、直辖市的人口中，居住地与户籍登记所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为261386075人，其中市辖区内人户分离的人口为39959423人，非市辖区内人户分离的人口为221426652人。

　　2.2亿跨区域流动的人口，其中包括大量进城农民，加上城市原有超过40% “住房条件差和多代同住的家庭”，在“小富进城，大富进京（一线大城市）”的过程中，尤其是一半以上大学毕业生都进入北京、上海、广州、深圳4座一线大城市，还不包含杭州等一线和省会二线城市。即使是已经在城市拥有产权房的人，想要改善居住条件，也是低价时置换比较好。因此基本可以判定，会有一半以上的家庭和人口希望房价下跌并且保持他们能够承受得起的较低价位。

　　但是理想和现实永远有一个遥远的距离。即使现有房价全部跌一半（那时中国的金融乃至中国经济可能已崩溃），现有那一半以上希望房价下跌、希望自己买得起房的人当中，也未必有三分之一买得起，而其中一部分人，甚至已经因为失业而连生计都无着。

　　腾讯财经发起了一个投票“房价下跌你会高兴吗？”，截至我写这篇文章，表示高兴的有 106,382人，占投票总数的89.55%；不高兴9,497 人，占7.99%；既喜且忧的2,604 人，占2.19%；选择“其它”的317 人，占0.27%。

　　当然，这个调查只具有观赏和吸引眼球的价值。因为最关注房价的，是二三十岁处在高度流动状态的年轻人，腾讯的用户更是年轻人居多，他们的投票不具足够的代表性。也不排除另一类人群，他们也是有房族，但出于投资需要，希望房价下跌然后趁机抄底。因此，投票在这里是不可靠的，任志强的分析比较靠谱。

　　综上可知，即使排除投资性需求，今日中国有一半以上的人口有住房需求。其中包含2.2亿流动人口，占总人口的15.7%；以及任志强所说“超过40%住房条件差和多代同住的家庭”。但人的一生中绝大部分需求是无法满足的。同样的，现有有住房需求的人当中，到底多少人能够真正实现其需求，什么样的价位是他们能够承受得起的合理价位，可能是一个连上帝也说不清楚的问题。2010年以来的“史上最严厉调控”，一些郊区房价已经腰斩，比如北京通州京贸国际城由最高25800元一平米，降到了起价13400元一平米，虽然在降价第一周就收获了“售房冠军”称号，卖了74套，均价14300多元，但也不是一抢而空，因为它们放量超过300多套。我分析原因有两种：一种是经济基础决定，买不起的还是买不起；另一种是社会心理决定：看到开始跌了，等着继续跌——这类人本身是有购买力的，只不过是在等待时机罢了。当然，一旦错过时机，他们会成为抱怨的主流人群。因为追跌往往追不上，谁也不知道跌了以后还会不会再跌；追涨就比较好把握，因为都怕再涨，所以抓到什么就赶紧抓住。事实上是下跌的时候往往有更充分的选择余地，但多数人把握不住，往往要等再上涨时才能下手。于是，绝大多数选择都不是最佳选择。

　　一路分析下来，我们可以基本假定，房价的下跌只对有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好处，他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真实出手的人，这部分人，不会超过全国总人口的三分之一，而且随着买房的人越来越多，这个比例还会不断下降！那么，为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲，究竟值不值？合理不合理？正义不正义？

　　一个非常流行的谬论认为，以自住为目的购置房产，房价涨跌与我无关！不得不说，很多人穷，说到底是观念穷、思维落后。真正的财富是一种思维方式，而不是其他。持这种思维者不明白，在现代风险社会同时又是信用金融社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易的、价格稳步上涨的独立产权房，事实上是一张最好的人生保险单！

　　一套价格稳步上涨的房子，不管你自住还是不自住，不管它在什么地方，它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒：你可以用它抵押贷款，用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。现代风险社会，如果粮油、蔬菜等生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，惟独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值，实际上使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具！

　　瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬在《去杠杆下的中国》（载《新财富》杂志）一文中写道：“在过去的十年中，中国经济经历了共和国历史上最为壮观的增杠杆运动。2001年M2供应总量为13.8万亿元，十年后为72.6万亿元。2001年的M2/GDP比率为140%，在世界范围内偏高但尚未算出格。至2010年，这个比率飚升到184%，远远超过世界的平均水平，比第二高的日本高出约30个百分点。而且，这里的M2数字还不包括隐性的、表外的信贷扩张。这种信用扩张速度，不仅在中国是前所未有的，在世界现代史上也是绝无仅有的。”在这种情况下，中国什么都涨价，如果惟独让房价不涨甚至下跌，可能吗？正义否？

　　港中大教授、教育部长江学者何佳也认为，有人说“以自住为目的的购买者，房价不管涨还是跌，对他们来说有何差异？何须对冲？”如此谈论这个问题的人很多，但是并不正确。很多人一生的积蓄就是供了一个房子。但是一旦某个地区房价大跌， 例如底特律，一个中产阶级人士立刻就变成穷人。这种风险是需要对冲的。房价的下跌还会导致传给下代的资产减值，减少消费；等等。哈佛大学巴罗据此在1974年提出李嘉图等价假说认为：如代际利他（即父母关心下一代的财富）存在，政府发行债券或增加税收，对经济的运行影响是一样的。同样可以说明，只要代际利他存在，无论你是否全额现金购买房子，无论你是自住还是投资，房价的变化都会影响你。中国人是最关心下一代的。子子孙孙不可能永远住在同一个房子里。房子的资产属性是去不掉的。

　　很多人只看到住房的居住属性，没看到它的资产属性；只看到它“不动”的一面，没看到它“动”的一面（即人不断地在变换住所）；只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。

國八條發威 打趴中國房市 （林則宏）

 

分析指出，中國房市已開始走下坡，圖為北京房地產經紀的櫥窗廣告。（Getty Images）

中國房價從2004年開始飆漲以來，官方從2006年起就多次推出各種調控措施，但成效一直不彰。不過，國務院今年1月底公布俗稱「國八條」十個月後的今天，有諸多跡象顯示，這一次的調控結果恐怕不一樣。

一家台灣地產開發公司派駐上海的負責人，在中國房地產市場打拚已超過十年經歷的老董說，「限購令影響太大了。」經濟學家謝國忠日前更大膽宣稱，中國的房地產泡沫已經「爆了」。

據中國指數研究院統計，10月全國100個城市住宅平均價格，為每平方公尺人民幣8856元，與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格比9月上漲，兩個城市價格持平，58個城市環比下跌，房價下跌幅度與下跌城市的數量都增加。

中國指數研究院副院長黃瑜指出，指數研究院公布的百城價格指數指的是樓盤的對外報價，並非樓盤的實際成交價。亦即房地產市場實際的成交價格跌幅可能更大。

長期觀察中國大陸房地產市場的上海交通大學台籍教授張永河表示，為了避免已經購屋的人反彈，建商其實會採取許多方式變相降價。例如，前後期推出的房子儘管價格差不多，但一個是毛坯房、一個是裝修房，因此實際上的差價可能就達到15% 。

黃瑜接受中國經營報專訪時也指出，在限購範圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，中國一些大型地產商在一、二線城市的部分專案早開始降價促銷，企圖透過「以價換量」緩解資金壓力和提升銷售業績，部分樓盤價格較上個月降幅甚至超過20%。

中國國家統計局公布數據顯示，10月份「國房景氣指數」已經跌落至100.27，達到近26個月新低，並逼近象徵景氣榮枯的臨界點。

地產網站「易居網」在一份報告中分析，在中央堅持房地產調控政策不放鬆的形勢下，國房景氣指數第四季度將會跌落到100以下，等於宣告中國房地產市場進入衰退期。

受到近期接連不斷傳出地產商資金吃緊、倒閉，以及不少購屋民眾不滿建商在他們購屋後調降售價，而去售屋中心或建設公司抗議的消息影響，加上國務院總理溫家寶日前重申，房地產的調控措施「決不動搖」，也讓一向認為房價易漲難跌的民眾，對房價預期產生明顯變化。

瑞信最新報告指出，過去一個月，中國民眾對於房價的預期產生了180度大逆轉。上個月，只有18%的受訪者預期房價會跌，但這個月的調查顯示，已經有高達53%的受訪者認為中國房價將會走跌。

獨立經濟學家謝國忠，周末在北京出席一場論壇時更大膽宣稱，中國的房地產泡沫已經「爆了」。

他預期，中國房地產市場將進入為期至少三年的下跌周期，初期會先跌20%到30%，之後需求會出現。但等到剛性需求消耗完畢之後，房價將繼續下跌。

不論謝國忠上述的預言是否準確，但中國房價開始走跌已是事實，中國房價還將繼續下跌也已經是市場普遍的看法。