温家宝总理日前在上海进行工作考察期间，专门到正在建设中的一处保障性住房工程进行视察，并发表谈话指出:要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。温总理的这个讲话，指出了我国房地产业的发展方向，即一是大力发展保障性住房，二是抑制投机性购房需求。

　　当前，的确存在投资性购房和投机性购房推高房价甚至严重挤压自住型需求的情况，而且，不论古今，房产、地产在全世界都有投资功能，要完全抑制投资性需求是不现实也是不可能的，关键是如何区分投资性需求和投机性需求。

　　其实我们过去一直都对投机性需求采取警惕甚至防范措施，但效果并不明显，原因何在？就在于没有严格准确地区分投资和投机的区别，在严厉打击投机时往往把正常的投资行为也一并打击了；为了鼓励投资时则又把投机行为一并放松了。结果导致一管就死一放就乱的结局循环出现。

　　我们现在通过限制二套房的办法来限制投机行为，就是一个不是要领的政策。比如提高二套房首付和利率，不仅打击了改善型、养老型需求（比如有人要在老家或在自己居住地附近买房给老人住），而且对真正的投机性需求起不到打击作用。原因在于：投机与投资的最大区别是投机者往往是手持大量现金的短期持有者，利率提高和首付提高对其影响不大，不少投机者甚至手中随时持有几百几千万元现金，一遇到机会瞬间全款拿下，再过几个月时间就出手。房本或交契税不满五年要缴纳5.5个百分点的营业税，对投机的卖房人来说也没有任何影响，因为在卖方市场下，税费几乎毫无例外地转嫁到了买房者手里。

　　因此，我们现在通过提高二套房贷的首付和利率，并且增加不足五年年限的二手房税费的办法，可以说对打击投机性购房来说是南辕北辙的。它不仅不可能抑制投机性购房，并且还有间接抬高房价之嫌，因为所有的税费成本最终都要转嫁到房价中来。

　　那么，投机性购房的真正要害在哪里？在于时间！除非有特殊原因，否则，短期内买进又卖出的房源多数可以认定为投机性购房。只要我们从“时间”上严格把关，完全可以对投机性购房实施精准打击。

　　投机者要全款买进房源，那是上帝也没有办法的事，但政策可以对他的短期出售行为加以严格区分和限制，根本办法就是在其出售行为中消除银行的“杠杆效应”。必要时也可以增加税费。投机者要卖房吗？可以，法律也无法限制你的产权自由，但是政策和法律可以规定，如果不足两年或者不足一年卖房，买方不管是二套还是三套房，利率都可以优惠，这只取决于买方的资质和信用度，但是首付却要大幅度提高，首付必须是百分之八十以上甚至银行拒绝贷款！这样，基本上就只能是投机者本身来接盘，银行的杠杆效应被降至最低，住房投机者的交易行为就相当于受到了最大限度的限制。或者简而言之，相当于形成了一道无形的防火墙，把投机市场和正常的自住与投资市场隔离开来，使住房投机行为被限定在数量不一定很庞大但能量十分了得的投机者之间，形成了一个相对独立的、与自住需求和正常投资井水不犯河水的“住房投机市场”。